こんにちは投資7です。今回は収益物件(区分所有マンション、一戸建て、アパート一棟、マンション一棟、事務所、店舗など)を売る流れについて書いて行きたいと思います。

1.一括査定サイトを使って相見積もりをする

物件の売却

まずは一括査定サイトを使って相見積もりを行います!一括査定サイトには下記のようなメリットがあります!!

  • 複数の不動産会社から査定価格を教えてもらえる為、客観的な相場が判る
  • 悪質な不動産会社に依頼してしまうリスクを大幅に軽減する事が出来る
  • 一軒一軒不動産会社への問い合わせをしないでも済むので手間が省ける
  • 複数の不動産会社から気の合う担当者を見つけ相談する事が出来る

一括査定のQ&A

一括査定後、契約しなくてもOKか?
査定をしても不動産会社と媒介契約をしなくてもOKです。例えば相続の際の遺産分割協議の参考にしたり、物件売却と賃貸で迷っている場合でも査定を行い相談にのってもらえます。
専任媒介契約をしなくてもOKか?
専任媒介契約と一般媒介契約の違いを簡単に説明すると、専任媒介は契約業者以外に仲介をお願いすることができないが、一般媒介は複数の契約業者に仲介を同時にお願いできるということです。不動産会社は確実に自分のところの儲けになる専任媒介を進めますがイニシアチブ(主導権)を握れる一般媒介で契約することもできます。

2.売却相談

一括査定サイトで相談した不動産業者の中から気の合う担当者へ売却の相談を行います。査定価格のみで判断せず「ローンが残っている収益物件の売却手順」「不動産売却にかかる費用」「オーナーチェンジでの売却の流れ」などについて気軽に相談できる担当者(不動産会社)を選ぶのがコツです!

先生(左)

一括査定などを上手に利用し複数の業者と相談すると仲介手数料を安くする事ができます!!私の場合、数百万円の不動産でも売却時は1%〜2%の仲介手数料で売却活動をしてもらいます。

3.不動産の簡易査定

売りたい物件や土地がどのくらいの価値を持っているのか調べる手順が不動産査定です。土地の場合には建物への評価がないので、立地と広さだけで簡単に求められそうですが、本来の意味での土地の評価は、その土地を最大限に利用すると仮定し、得られる価格を基準として計算を行います。

土地と建物を合わせた価格についても取引事例比較法、収益還元法、積算評価法(原価法)など様々な評価法があります。

先生(右)

知識がある事はもちろん、売却を検討している物件に適した評価法を採用し査定を行ってくれる不動産会社へ依頼しましょう!

4.媒介契約

仲介

査定や面談を通して信頼できる不動産会社と一般媒介契約もしくは専任媒介契約を締結します。どの不動産会社が良いか判断できないときはまずは一般媒介契約で複数の不動産会社と契約することもできます。

5.不動産の本調査

媒介契約締結後、不動産会社が物件の調査を行います。本格的な調査は買主からの申し込みが入った段階で重要事項説明書を作成する過程で行うケースも多いです。具体的な調査項目は下記のようになります。

法務局での調査

  • 登記事項証明書の取得と該当不動産の確認・調査
  • 公図の取得と該当不動産の確認・調査
  • 地積測量図の取得と該当不動産の確認・調査
  • 建物図面の取得と該当不動産の確認・調査
  • その他の書類取得と該当不動産の確認・調査

役所での調査

  • 用途地域や計画道路の調査
  • 土壌汚染の有無の調査
  • 区画整理事業の確認
  • 建築基準法の該当の有無
  • 建築確認と検査済証の確認
  • 道路の種別 番号 認定幅員の確認
  • 下水道配管の有無、菅径の長さの確認
  • 上水道の有無、菅径の長さの確認
  • 田畑を売買する際の手続き方法の確認

6.販売活動

価格が決まった段階で販売活動を行います。WEBはもちろん店舗、折り込みチラシ、各種不動産情報誌を活用し家の売却活動をします。どのような媒体を使った販売活動を行うか聞いてみましょう!「at home」「suumo」「homse」等のweb媒体や雑誌など可能な限り多くの媒体を使った販売活動を行っている業者に依頼すると早く家を売る事が出来ます!!

7.売買契約の締結

無事、買主が見つかった段階で家の売買契約を締結します。この時、一般的に手付金の授受を行います(手付金は売買代金の一部に充当します)。数百万円など売買代金が小さい場合は契約の締結と同時に決済、引き渡しを行います。

8.残代金の決済と引き渡し

契約書に定めた内容で残代金の決済と収益物件(区分所有マンション、一戸建て、アパート一棟、マンション一棟、事務所、店舗など)の引き渡しを行います。売主、買主、司法書士、不動産会社で金融機関に集まり手続きを行います。この時、ローンが残っている場合、残債を一括返済して抵当権を抹消し引き渡しを行います。

収益物件売却の流れまとめ

接道義務と不動産投資

いかがだったでしょうか?このような手順で家の売却は行われます。大きな金額になりますので数%違うだけでもカナリの額となります。可能な限り高額で売る為にも一括査定サイト等を上手に使うようにしましょう(^^)

私も使っている投資物件売却査定サイト

イエイ不動産売却査定

投資物件を安全に高くる売るのならば完全無料で利用できるイエイ不動産売却査定がおすすめです。利用者数が2016年2月時点で300万人を突破した優良査定サイトで提携不動産会社も多く売却を検討している投資物件にあった不動産会社を紹介してくれます。また、査定結果に納得いかない場合のお断り代行もしてくれるので断るのが苦手な方にも安心です
不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

投資物件の売却まとめ

遠方の投資物件を売る場合や所有物件の近隣で売却に強い不動産会社の知り合いがいない場合は一括査定会社を使って売却に強い不動産会社を見つけます。特にオーナーチェンジの売却では手続きが複雑になるため売却に慣れた業者を使わないとトラブルが発生する可能性があるので注意が必要です。