千葉県の人口分布

こんにち投資7です。今回は千葉県で収益物件(アパート一棟、マンション一棟、区分所有マンション、一戸建て、駐車場、土地、店舗、事務所、ビルなど)を売却する場合の重要ポイントについて書いていきたいと思います。

千葉県は、日本の関東地方の南東側、東京都の東方に位置する県です。県庁所在地は千葉市で都道府県別人口は全国6位、人口密度も6位となっており、2014年以降不動産価格の上昇が続いています。

県全体の人口は1970年以降増加しており2010年には620万人を突破し増加し続けています。千葉県では千葉市、船橋市、松戸市、市川市、柏市に人口が集中し、県西部、県南部では大幅な人口の減少がみられます。

上記からわかるように人口の増加している東京近郊地域では物件の買い手もすぐに現れますが、人口が減少している南部、西部の地域では物件の買い手が中々現れず売却までにかなりの年月がかかってしまうことも多々あります。そのため人口が減少している地域で不動産投資をする場合、売却時のキャピタルロス(売却損)を加味して高利回りで運用する必要があります。

NOI利回り(実質)利回り20%を超えるような水準で運用できれば売却損が出たとしても、投資全体としてはIRR15%以上など高い収益性を実現できるでしょう!反対に人口減が激しい地域で低い利回りで運用した場合、キャピタルロスによって大きく収益性を毀損し投資全体としてみると失敗に終わる可能性もあるので注意が必要です。

千葉県の地価推移

千葉県の地価推移

(画像引用元:http://www.tochidai.info/)
千葉県の地価推移は上記のようになっています。バブル崩壊後地価の下落が続いていましたが小泉政権時の2006年〜2008年に好景気で一時地価が上昇し、2014年〜2016年にかけて再び地価が上昇してきています。

ただ、全体的に神奈川県、埼玉県などに比べると下降トレンドが続いており、売り急ぐ必要はありませんが、高額で売れるようならば収益物件を売っても良いでしょう!

ピンポイントでもっとも地価が高い地域は千葉県千葉市中央区富士見2-2-2で坪単価が520万円弱となっており直近の価格上昇率は約4%です。全国的に地価の高い地点は地価上昇率も高い傾向があります。

千葉県では浦安市、市川市、船橋市、松戸市、習志野市、柏市、千葉市など東京近郊で電車へのアクセスが良い地域で土地値が高く、東京から離れるほど土地値が安くなります。ただ、上記の地価が高い地域でも土地値が上昇している地域は浦安市と船橋市、柏市のみで他の地域では地価が下落しています。

人口の減少とともに地価の下落が続いている地域では長期スパンで見ても地価が反転する兆しはありません。そのため収益性が低い物件や稼働していない土地や建物を保有している場合、売ってしまい他の地域の不動産や株などへ投資した方が良いでしょう!

不動産を売却する場合の流れ

  • 千葉県で不動産を売る場合まずは一括査定サイトを利用し複数の不動産会社に収益物件の査定をしてもらいます。
  • 次に査定価格を出してもらった複数の不動産会社から気の合う担当者を見つけ一般媒介契約専任媒介契約で物件売却の仲介をお願いします。
  • 買主が見つかったら売買契約を結び物件の引き渡しを行います。

知り合いに優秀な不動産売却の専門家がいる場合はその方に頼んだ方が良いと思いますが、優秀な不動産売却の専門家がいない場合・優秀か否か判断できない場合は一括査定を活用し、優秀で気の合う不動産の専門家に物件売却についての相談を行った方が「より高額」で「より早く」売ることができると思います。

不動産を売却する場合の手数料

千葉県で不動産を売る場合、不動産業者へ支払う手数料の上限値は下記のようになっています。下記はあくまで上限値なので交渉次第で仲介手数料を安くしてもらう事も可能です。一括査定などを上手に利用し複数の業者と相談すると仲介手数料を安くする事ができます。

先生(左)

私の場合は物件売却時には仲介手数料を安くしてもらいます!売主は不動産業者さんにとって、ありがたい存在なので、300万円を超える不動産の場合、十分価格交渉の余地はあります。

不動産の売買価格 業者へ支払う報酬の上限額
200万円以下の不動産 5%
200万円超〜400万円以下の不動産 4%+2万円
400万円超の不動産 3%+6万円

上記以外に契約書に貼る収入印紙代などが必要です。印紙代は下記のようになっています。印紙代は大きな金額ではありませんので気にしなくても良いでしょう!

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 1千円 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 2千円 1千円
500万円を超え1千万円以下のもの 1万円 5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え5億円以下のもの 10万円 6万円
5億円を超え 10億円以下のもの 20万円 16万円

物件を売却した時の税金

千葉県で不動産を売却した場合にかかる税金としては譲渡所得税があります。譲渡所得税は不動産売却時の利益に対してかかる税金で税率についてはその保有期間の長さによって長期と短期に区分し、異なる税率を適用する事になっています。その他、登録免許税や不動産取得税など各種税金は買主が負担しますので収益物件を売却する側の売主には譲渡所得税しかかかりません。

また、都市計画税、固定資産税などの税金は毎年1月1日現在における不動産の所有者が負担する事となっています。不動産の売買にあたっては、日割り計算に基づいて売主と買主で負担し合うことが慣例になっており、特殊な契約を除いて通常の売買では、ほぼ例外なく清算金のやり取りがされます(売主は超過支払い分を返して貰うことができます)。

先生(左)

なお、課税事業者で不動産を売却した場合は建物価格に対し消費税が課税されます。また、法人で売却した場合は法人税の税率が適用となり長期・短期の区別はありません

短期譲渡所得

5年以下の短期譲渡所得の場合「所得税が30%」「住民税が9%」「復興特別所得税(所得税の2.1%)」の合計39%(+復興特別所得税)が譲渡所得に対する税金となります。

長期譲渡所得

5年超えの長期譲渡所得の場合「所得税が15%」「住民税が5%」「復興特別所得税(所得税の2.1%)」の合計20%(+復興特別所得税)が譲渡所得に対する税金となります。

千葉の物件売却まとめ

千葉駅

収益物件の場合、減価償却費を計上している関係上、簿価が安くなっており地価が上昇している東京近郊地域では大きな譲渡所得税がかかる可能性があります。税額は短期譲渡所得の場合、高額になるため現在の保有期間が4年、3年などの場合、5年以上になった段階で物件の売却を検討した方が税金を大幅に安くすることができます。

また、こちらでも書いていますが特別控除などを使える場合、キャピタルゲイン税を大幅に下げることができます!今回の記事が千葉県で区分所有マンション、アパート一棟、一戸建てなどの収益物件を売りたいと考えている方の参考になりましたら幸いです。

私も使っている投資物件売却査定サイト

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投資物件の売却まとめ

遠方の投資物件を売る場合や所有物件の近隣で売却に強い不動産会社の知り合いがいない場合は一括査定会社を使って売却に強い不動産会社を見つけます。特にオーナーチェンジの売却では手続きが複雑になるため売却に慣れた業者を使わないとトラブルが発生する可能性があるので注意が必要です。

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