こんにちは投資7です。今回は不動産投資で知っておきたい賃貸借契約と民法、借地借家法について書いていきたいと思います。

投資物件を稼働させるのには入居希望者と賃貸借契約を締結します。賃貸借契約は一般的に不動産会社が作成しますが不動産会社が作成したままのの賃貸借契約だと大家側に不利になっていたり、後々トラブルになる事があるので大家側で特約などの作成を指示する必要があります。なお関連記事については他のサイトですが「プロが教える賃貸借契約と特約」が参考になります。

民法上の賃貸借の規定

仲介
収益物件を賃貸する場合、入居希望者と賃貸借契約を結びます。このとき民法上、重要な規定があり、その部分については当事者間で決定をすることが出来ます。具体的には以下のような規定が重要です。

不動産の修繕義務(606条)

物件に必要な修繕は原則として物件のオーナーである賃貸人が負うものとされています。しかし、賃貸方法によってはDIY可能な物件としてリフォームを行わずに賃貸に出す場合もあります。そういったケースでは貸主の修繕義務を免責した契約書を作成した方が良いでしょう!また、家賃が安い場合などは貸主に修繕義務があるのは酷なのでやはり借主負担で修繕をした方が公平だと思います。

消費者契約法との兼ね合いもありますので文言には注意が必要ですが、賃料が相場より安いため貸主に修繕義務が無いというのは不公平とは言えないので特約として盛り込んでも問題無いと考えられます。

転貸の禁止(612条)

一般的な賃貸借の場合、転貸が出来ないようになっています。民法上も同様の規定があり、特約の無い限り転貸を行うことは出来ません。ただし、不動産を活用したビジネスを行う場合、借主がコワーキングスペース等の施設を作ったり、簡易宿所許可を取って民泊などをすることも考えられます。借主がビジネスを行う場合は転貸が可能という特約を契約書に入れておいた方が良いでしょう!

用法厳守義務

借家人(借主)は契約で定めた用法に従って建物を使用しなければなりません。例えば一般的な契約書では使用用途は居住用となっており、学習塾や店舗などの用途での利用を行うことは出来ません。

借地借家法上の賃貸借の規定

接道義務と不動産投資

借地借家法は民法の特別法として大正10年に制定されました。その後、現在の借地借家法は平成4年に施行されています。借地借家法は民法の特別法で借主に有利な特約は有効、借主に不利な特約は無効となっており(借地借家法9条他)、収益物件を賃貸をする上で注意が必要です。

借地借家法が適用されないケース

一時使用目的で借りたことが明らかな場合や、旧借地法・借家法が適用されるケースでは借地借家法は適用されません。また、使用貸借(ただ借り)の場合にも適用がありませんので、一時的に空き家を貸す場合などは借地借家法は適用されず、民法が適用されます。

転貸借不許可の特約

借地借家法上、賃借人が賃借権を第三者に譲渡、転貸することは出来ないとする特約は有効です。建物は土地と異なり使う人によって痛み方が異なるため賃貸人の意思を尊重するという考えに基づいていると言われています。

造作買取請求権の特約

造作買取請求権とは賃貸人の同意を得て建物に付加した造作を賃貸借終了時に賃貸人に対して時価で買い取らせることができる権利です。

借地借家法は借主に有利な特約は有効、借主に不利な特約は無効となっていますが、その中で造作買取請求権(借地借家法33条)については借主に不利な特約ですが無効とすることもできます。今回の記事が不動産投資の参考になりましたら幸いです。