融資総額500万円突破！！ローンとイールドギャップ

こんにちは「百年投資家」です。ようやく融資総額500万円を突破してくれました(不動産投資以外の事業の融資を入れると1000万円弱の借金となります)！！私の場合、不動産はほとんど現金で購入してしまうため融資を利用することは稀です！ただ、現在は金利が低いため現金があったとしても可能な限り融資(ローン)を利用し不動産を購入したいと考えています。

不動産投資と融資

不動産投資は融資を行うことでレバレッジを効かせ資産拡大スピードを上げることができます。私の場合、資産の拡大はあまりこだわっておらずマイペースで不動産を購入しています。

購入する不動産は数百万円のものが殆どで、投資用(不動産賃貸用)でもっとも高額だった不動産でも400万円強の価格です。

そのため、融資を利用することは稀でほとんどは現金決済です。しかし、最近では抵当権に入れていない不動産は少しもったいない気がしてきて長期で持つ予定のものに抵当権(根抵当権)を設定し日本政策金融公庫から融資を引っ張っています！

融資の金利と期間

融資の金利はもっとも金利が低いもので0.7%台、もっとも金利が高いもので1.1%台となっております。1.1%の金利は無担保無保証人なので抵当権設定はしていません。

他は抵当権を設定しており、金利は0.7〜0.8%となっております(合計3本の金銭消費貸借契約)。そして融資期間は最長のもの(設備投資)で10年、短いもの(運転資金)で5年となっており不動産投資に対する返済比率は全体で計算すると20%弱なので投資としての破綻リスクは限りなく0に近いと言えます。

不動産投資と登記

(根)抵当権を設定するのには登記手続きが必要ですが私の場合、全て自分で行っています。根抵当権以外の所有権移転登記や持分移転登記、住所変更登記も自分で行っております。今まで10件以上の登記をDIYで行ってきましたが時間対効果も高く100万円前後の費用を節約できているのでこれからもDIYしていきます。投資スタイルや事業シナジー(事業ごとの相乗効果)にもよりますが司法書士へ依頼せずDIYするのもアリでしょう(^^)

融資とイールドギャップ

イールドギャップは投資全体(購入から売却まで)で見ると「利回りー金利=イールドギャップ(Lイールドギャップ)」とも言えますが、単年度のスナップショットで見ると「FCRーK%=イールドギャップ(Sイールドギャップ)」となります(LとかSは勝手につけたものです)。

どちらが正確かとの質問を受けることがありますが、どちらも正しいです。イールドギャップやNOIやIRRなどはあくまでも管理会計に属するものとなっており、投資に失敗しないための意思決定に使うものです。自分自身が式や数字の意味を納得して使うのならば正直どのような計算式でも構わないでしょう！

Sイールドギャップ「FCR(実質利回り)ーK%=イールドギャップ(Sイールドギャップ)」ではK%が低ければ低いほどイールドギャップが上がります。K%の公式は「年間ローン支払額(元本+金利)/借入額」となっており、一般的に融資期間を伸ばすことでK%を低くすることができます(その他、金利も影響しますが融資期間の長さがもっともK%へ影響を及ぼします)。

私の場合はビジネスのポートフォリオ全体で考えており、単年度や単月のキャッシュフローにはあまりこだわらないのでSイールドギャップよりもLイールドギャップを重視し融資期間よりも金利を重視しています。