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収益物件所有時の固定資産税・都市計画税と売却時の税金

こんにちは「はじめての不動産投資」です。今回は収益物件所有時に発生する固定資産税・都市計画税と収益物件売却時に発生する譲渡所得税について書いていきたいと思います。

なお、譲渡所得税については別サイトですがこちらの「家や自宅を売る時にかかる譲渡所得税と特別控除」に詳しく書かれています。また、物件取得時の税金については「収益物件購入時にかかる登録免許税・不動産取得税・印紙税」で記載しています。

固定資産税とは

税金

固定資産税は不動産を所有しているだけで毎年かかる税金です。固定資産(土地、家屋、償却資産)の所有に対して市町村が課税します。

固定資産税の納税義務者は、土地や家屋に関する登記の有無は関係なく毎年1月1日現在における固定資産課税台帳に固定資産の所有者として登録されている者となりますので、年の途中で売買等を行う場合には、所有期間に応じて不動産の売買時に清算を行うのが一般的です。なお、固定資産税の計算の元となる固定資産税評価額は3年に一度その評価替えが行われます。

都市計画税とは

都市計画税は都市計画事業又は土地区画整理事業に要する費用に充てるため、特定の区域内に所在する土地や家屋に限って市町村が課税する税金です。この都市計画税は固定資産税と一体に課税される事から、一通の納税通知書に記載される事が一般的です。

不動産の固定資産税、都市計画税一覧表

区分 固定資産税 都市計画税 特例
空き地(更地) 土地の上に建物が無い状態 課税標準×1.4% 課税標準×0.3% ×
小規模住宅用地 住居1戸につき200㎡以下 課税標準×1.4%×1/6 課税標準×0.3%×1/3
一般住宅用地 住居1戸につき200㎡超 課税標準×1.4%×1/3 課税標準×0.3%×2/3

*課税標準とは固定資産税課税台帳に記載された固定資産税評価額の事です。

建物がある土地と建物が無い土地の税率

土地の上に建物がある場合、上記一覧表の小規模住宅、一般住宅用地に該当するため固定資産税の特例(住宅用宅地の特例)を受ける事ができます。

そのため、空き家を取り壊し更地にするよりも空き家のままの方が固定資産税や都市計画税が安いため取り壊しをせず空き家のままにしている不動産が数多く日本に存在します。

不動産投資では様々な投資法がありますが一般的なアパート賃貸やマンション賃貸、一戸建て賃貸などでは上記の軽減措置を受けることができます。

しかし、太陽光発電投資、駐車場賃貸、コインパーキングなど建物が無い場合は空き地(更地)の税額となり固定資産税は一気に3〜6倍まで膨れ上がります。

事務所や店舗の場合の固定資産税

事務所や店舗の場合は「小規模住宅用地」「一般住宅用地」の特例は受けることができません。ただし、店舗付き住宅や事務所付き住宅の場合、居住用部分の割合によって住宅用宅地の特例を受けることができます。

店舗兼住宅のアパートなどを購入したときは適用漏れや適用違いなどのケースもありますので念のため税額について市区町村に相談に行った方がいいでしょう!

住宅用宅地の特例:4階以下の場合
  • 店舗が50%未満の場合は100%が特例の適用範囲になります
  • 店舗が50%以上75%未満の場合は50%が特例の適用範囲になります
  • 店舗の割合が75%以上の場合は特例の適用外となります
住宅用宅地の特例:5階以上の場合
  • 店舗が総床面積の25%未満の場合は100%が特例の適用範囲になります
  • 店舗が総床面積の25%以上50%未満の場合は75%が特例の適用範囲になります
  • 店舗が総床面積の50%以上75%未満の場合は50%が特例の適用範囲になります
  • 店舗の割合が75%以上の場合は特例の適用外となります

上記から店舗付きのアパートなどを建築する場合は店舗面積が50%未満になるように建築することで「小規模住宅用地」や「一般住宅用地」の特例を100% 利用でき、固定資産税を1/6にすることができます。

収益物件売却時の譲渡所得税

譲渡所得税

収益物件を売却した場合の譲渡所得税は個人で売却した場合と法人で売却した場合で税額が異なります。詳細については家ナビの「譲渡所得税と特別控除」が参考になります。

個人事業主で収益物件を売った場合

個人事業主で不動産をを売った場合の譲渡所得税は物件の保有期間によって異なります。短期譲渡所得の税率は高いので短期で売る可能性が高い物件は法人(会社)で購入した方が売却まで含めたトータルでのリターンIRR(内部収益率)が高まります。

短期譲渡

売却する年の1月1日現在で保有期間が5年を超えていないと短期譲渡になって利益の39%が譲渡所得税としてかかります。

長期譲渡

売却する年の1月1日現在で保有期間が5年を超えている、つまり取得してから6回正月を迎えていると長期譲渡となり税額は20%となります。

法人(会社)所有の収益物件を売った場合

法人所有の収益物件を売った場合、短期・長期の区分はなく、単純に法人税率になります。そのため、一般的には税務上の損失が出ているときに物件を売ることで物件の売却益と事業の損失を相殺でき節税になります。今回の記事が節税や不動産投資の参考になりましたら幸いです。

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