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用途地域と道路と投資戦略

こんにちは今回は不動産投資に必須の知識である道路と用途地域についてまとめさせて頂きたいと思います。

不動産投資を行う場合、どのような用途地域の不動産なのかを確認する事は今後の出口戦略を考える上でも重要です。また、道路については不動産がどのような道路に接しているかによって土地の価値が大きく異なりますし、2項道路や43条但し書き道路の場合は再建築時にセットバックが必要になります。

不動産投資と用途地域

用途地域
  • 住居系用途地域としては以下のようなものがあります。不動産投資において用途地域はその地域の今後の姿を考察する上で重要な1つの基準となります。また、用途地域によって建ぺい率や容積率が異なりますし、建てる事ができる建物の種類が決まっています。

  • 商業系用途地域には近隣商業地域と商業地域の2つの用途地域があります。用途地域によって建ぺい率や容積率が異なりますし、建てる事ができる建物の種類が決まっています。

  • 工業系用途地域には準工業地域と工業地域、工業専用地域の3つの用途地域があります。用途地域によって建ぺい率や容積率が異なりますし、建てる事ができる建物の種類が決まっています。

不動産投資と道路

区分所有マンション投資では道路の知識は必要ありませんが一戸建て投資やアパート一棟投資、駐車場投資では道路の知識は必須です!!

投資用の一戸建てを買ったは良いけど、物件が道路に接道していない場合は売却が難しく出口戦略が取れないかもしれません。しかし、そのような物件は値段も安い為、高利回り(実質利回り30%)で運用できれば投資用として買い手は現れます。投資で失敗しない成功のコツとしては幅広い知識の元、多面的な見方をし様々な戦略を構築する事だと思います!!

不動産投資と道路
  • 道路

    43条但し書き道路や接道義務違反物件への投資法についてはこちらで記載しています。2項道路とは基準時現在、既に建築物が建ち並んでいた幅員4m未満の道路で、特定行政庁が指定したもの(公道、私道の別は問わない)とされています。2項道路あるいはみなし道路と言われています。

  • 43条但し書き道路に接した土地の投資方法としては地上げをして化けさせる方法があります。43以外にも接道義務を満たしていない土地で使える方法です。

  • 位置指定道路

    道路位置指定は道路を建築基準法上の道路とする為の行政処分ですが、その効力として道路内に建築物を建築したり、その道路を変更又は廃止する事が制限されます(建築基準法)。

  • 道路種別図とは建築基準法上のどの道路に該当するかを役所が道路一本一本に色分けして図示してある本の事です。2項道路や43条但し書き道路などを調べる為に必要な資料で、市役所の都市計画課や建築指導課などで閲覧することが出来ます。

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