こんにちは【百年投資家】です。今回、不動産融資で重要となる投資指標についてまとめて見て行きたいと思います。私の場合、レバレッジを使った投資はあまり行わず、現金で不動産を買ってしまうことが多いのでNOIやIRR、投資の時給を重視しています。
なお、投資の時給については別サイトの「投資の時給換算」で書いています。書籍などでは、あまり触れられていませんが投資の意思決定を行う上で大変重要な考え方です。
不動産投資指標
| GPI | 総潜在収入 | Gross Potential Income | 満室時の想定賃料 |
| EGI | 実行総収入 | Effective Gross Income | GPI-空室損失-未回収損 |
| Opex | オペレーションコスト | Operating Expensses | 修繕費、管理費、固定資産税、原状回復費用等 |
| NOI | 営業純利益 | Net Operation Income | EGI-Opex |
| ADS | 年間ローン返済額 | Annual Debt Service | |
| FCR | 実質利回り | Free and Clear Return | NOI/Total Property Cost(NOI/物件価格＋諸費用) |
| K% | ローン定数 | Loan Constant | ADS/現在のローン残高 |
| CCR | 自己資金利益率 | Cash on Cash Return | |
| BE% | 損益分岐点 | Break Even Rate | |
| IRR | 内部収益率 | Internal Rate of Return |
一般的な不動産投資の指標は上記のようになっています。なお、この中で意外と重要なのはOpexの考え方でどこまでの費用をOpexに加えるかでNOIやFCR、IRRが異なってきます。
一般的に固定資産税や区分所有マンションの管理費、修繕積立金などを入れる事は間違えないのですが、原状回復費用や修繕費については正確な数字を算定する事が難しいため加えないでFCR(実質利回り)を計算する人もいるでしょう！
しかし、正確な数字を算定できなかったとしても10年など長期間不動産を運営するつもりならば必ず発生するコストなので概算コストを算出し、加えるべきだと考えています。
地方の場合、月額家賃に比べOpexは高額になる傾向があり、東京等首都圏では月額家賃に比べOpexは定額となります。そのため、一般的な表面利回りが高い物件でも実質的(FCR)には利回りが低くなってしまう事もあるので注意が必要です。今回の記事が不動産投資の参考になりましたら幸いです。
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