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失敗しない為の税金・会計の知識

こんにちは今回は不動産投資と税金・会計についてまとめて行きたいと思います。不動産投資と税務・会計は密接に結びついており切っても切り離せる物ではありません!!

はじめて不動産投資をする場合はあまり考える必要がありませんが不動産投資事業が大きくなった場合や他に事業を行っている場合は事業の税金との兼ね合いで「どのような不動産を購入するか」「どのような契約書で不動産を買うか」「課税事業者で不動産を購入するか」「免税事業者で不動産を売却するか」「不動産を短期(5年未満)で売るか長期(5年以上)で売るか」などを考える必要があります。

また、リフォームについても「どのようなリフォームを行うか」「資本的支出として減価償却費で費用計上するか」「修繕費として費用計上するか」などを考慮する必要があります。

なお、不動産投資に詳しい優秀な税理士の見つけ方につきましては「不動産賃貸業におすすめな顧問料が安い税理士の見つけ方」で記載していますので参考にして頂けると幸いです。

不動産投資と税金

不動産投資と税金
  • 今回は課税事業者で投資用物件取得時の消費税の計算と節税について記載していきたいと思います。消費税は登録免許税や不動産取得税、固定資産税、都市計画税などと異なり中古物件だとしても投資家の工夫によって節税の余地があります。

  • 収益物件の売却と税金の関係について見ていきたいと思います。私の場合、法定耐用年数を超えた物件を取得することが多く、その場合、4年で減価償却をします。

  • 今回は不動産投資と節税のための会社設立(合同会社設立)について書いていきたいと思います。私自身も行政書士として大家さんの会社設立を行っていますが大家さんには初期費用が高い株式会社よりも合同会社の方がオススメです!!

  • 不動産売却時には利益が出ている場合、譲渡所得税がかかってきます。譲渡所得税とは土地や建物などを譲渡した場合、その所得に係る譲渡所得は他の所得と分離して課税され、税率についてはその保有期間の長さによって長期と短期に区分し、異なる税率を適用する事になっています。

  • 印紙税とは不動産の売買や交換等によって不動産を取得する時の不動産売買契約書や新築、増築の際の建設工事請負契約書などの課税文書に対し国画課税する税金です。

  • 固定資産税についてはこちらで記載しています。固定資産税にも都市計画税にも住宅用地に対する課税控除があり、これを駐車場にも適用する事で駐車場に対する税金(固定資産税や都市計画税)を安くする事ができます

  • 登録免許税とは、不動産取得時にかかる税金で登記等を受ける場合に課税される国税です。不動産(土地や建物)を購入した時は、所有権保存登記や所有権移転登記等を行いますが、こうした登記をする際にかかる税金です。

  • 不動産取得税とは、売買や交換、贈与によって不動産を取得した場合や新築、増築を行った際に都道府県が課税知る税金です。

  • 都市計画税とは、都市計画事業又は土地区画整理事業に要する費用に充てるため、特定の区域内に存在する土地や家屋に限って市町村が課税する税金の事です。

  • 固定資産税とは固定資産(土地、家屋、償却資産)の所有者や保有者に対して市町村が課税する税金の事です。市町村の資産税課などで管理しています。税率は固定資産税評価額×1.4%となっています。

  • 不動産投資をする上で消費税の知識は必須と言えます。課税事業者、非課税事業者を上手く使い分ける等して上手に節税しましょう!

不動産投資と会計

不動産投資と会計
  • 不動産(マンション、一戸建)を購入した場合、資産としてB/S(貸借対照表)に記載します。お金を使ったのにP/L(損益計算書)の費用として処理されないのは、購入した資産が使える状態で会社や事業に残っているからです。

  • 不動産投資(不動産賃貸業)において課税所得を圧縮し節税を図る事は大変重要です。リフォームに費やした費用が修繕費になるか資本的支出によってその年の経費が大きく変わってきます。

  • 不動産賃貸業において、財貨または役務の提供とは賃貸契約した不動産の提供と維持管理などの役務の提供になります。現金または現金等価物の受領とは賃料の受領もしくは賃料を受領する権利の発生です。

  • 不動産投資(不動産賃貸業)では不動産を第三者に賃貸し、賃料収入を得る業態です。第三者に賃貸する不動産を自らが保有する場合のほか、他の不動産所有者から賃借しこれを第三者に転貸する事で利益を獲得する方法もあります(サブリース)。

  • 中古資産を取得(購入)して事業の用に供した(不動産賃貸業を始めた)場合には、その資産の耐用年数は、法定耐用年数ではなく、その事業の用に供した時以後の使用可能期間として見積もられる年数によることができます。

不動産投資と税金・会計まとめ

税金や会計については、はじめて不動産投資をする方に取っては難易度が高いので初めのうちはあまり考える必要はありません。ただ、税理士に丸投げしている場合でも税理士が不動産の税金にあまり詳しく無い場合もありますので注意が必要です。

また、早急な意思決定が必要な場面でイチイチ税理士に質問をしていたのでは時間がかかってしまい大切な好機の逃す可能性があります。

個人的には税理士を使ったとしても投資家には税金やファイナンス、会計の知識は必須だと思うので少しずつでも良いので身につけて行った方が良いと考えています。

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