こんにちは投資7です。今回は2013年に内見した山梨県の一戸建て物件について見て行きたいと思います。こちらの物件はスーモに記載されていた物件です。最近は競売物件の価格が上がってしまい、一般市場から購入した方が安く買える事が多いです。

一戸建ての外観

一戸建て

山梨県甲府市の甲府駅から徒歩15分以内の物件です。行政書士ビジネスを行ったりする場合は官公庁が非常に近いのでなかなか良いと思いました。

中央線が通っているので八王子や新宿へ1時間程で行けるのも良い点です。ただ、地域としてのポテンシャルは年々下落傾向ですし、人も減っている地域なのでその点が少しマイナスですね!

売却時の流動性は東京、埼玉、神奈川、千葉等に比べるとかなり低いと思います(2017年現在では大原やユニタスの新校舎が出来たりなど地域の賃貸需要が増加しているのでシェアハウス等で展開すると収益性が高い物件だと思いました)。

一戸建ての間取り

間取りは1階に事務所スペースがあり、かつ入り口が2つありますので、事務所利用する場合にはかなり使い易い間取りです。ただ、出口戦略や投資用で考えた場合はかなり買い手が限られるため流動性が低いと考えられます。

中心市街地の近くですが駐車場スペースもあり2台〜3台駐車可能な点もいいと思います。2階部分のキッチンはリフォーム済みでかなり綺麗でした。3階部分はすべて洋室で間取りや大きさも使い易いと思いました。また、ベランダも多く、屋上や屋根裏部分として4階もあり非常に大きな物件ですが、収納も多く良かったです。

一戸建て物件内装

内装

1階部分の事務所です。非常に状態が良かったのと、1階の割に窓が多く光が良く入りました。窓が多いのはセキュリティを考えたら少しマイナスですが、仕事をする場所と考えたらなかなか良いと思います。

ベランダ部分、かなり広いベランダが2階と3階についています。また、屋上もあるので庭はありませんがいろいろ楽しめると思いました。物件の利便性としては甲府駅を見て行きたいと思います。

交通

新宿方面

メインで使う電車は新宿方面だと思うので新宿方面だけの記載にします。東京に比べるとかなり電車の本数が少ない事が判ります。

特急は30分に1本程度ですので利便性は良く無いです。ただ、特急や新幹線の場合、パソコンを持って行けば中で仕事もできますので多少交通費が高くても問題ないかもしれません。

出口や賃貸を考えるとこの電車での利便性の悪さは大きなマイナスポイントですね!駐車場が無かったら全然ダメな物件です。

路線価格

甲府は山梨県の県庁所在地ですが路線価(上記は固定資産税路線価)が低いです。前橋も路線価が低いですがそれ以上かもしれません。この物件の地域の路線価は4〜5万円で不動産会社に聞いた所、坪単価は15~20万円との事でした。

県庁所在地の駅近物件という事を考えるとかなり安いですね!バブル時に比べると1/5〜1/10程度に落ちているかもしれません。

今回の物件は収益還元法に適さないので簡易的な原価法で求めてみたいと思います。

物件概要

固定資産税路線価=4.5万円で計算すると土地の価値は860万円程になります。土地の権利は所有権で用途地域は商業地域です。

商業地域はメリットとしては土地の出口の多様性が上げられますが、デメリットとしては生活環境の悪化が上げられます。かなり多様な用途に使える地域ですので住居環境として好ましく無い建物が建ってしまう可能性があり、商業施設ならともかく自分が住む住居の用途地域としてはプラスともマイナスとも言えないですね!!投資用ならば良いと思いますが、今回の物件は投資には向かないですw

建物の大きさは189平米で事務所スペースを考えてもゆとりのある生活空間を確保できそうです。構造は鉄骨で木造に比べると価値の残存価格が高いと考えられます。

売値は2980万円、土地の部分は先に記載した通り860万円程度と言う事を考えるとウワモノの建物部分で2000万円程の価値が付けられている事になります。

リフォーム済みの物件で実際に見て来た所、合計で500万円程度はかかっていると感じました。それを加味しても1500万円程度になりますので個人的には地域の将来性や物件の流動性なども加味すると少し高く感じました。

人口動向とまとめ

ただ、近年甲府駅の北口が再開発され、南口も着手するという噂を聞いていますのでその進展次第では、シェアハウスなどとして展開すると面白い物件になるかもしれません。今回の記事が不動産投資や事務所開設の参考になりましたら幸いです。