こんにちは投資7です。今回は区分所有マンション投資について書いて行きたいと思います。私自身も最初に投資を行ったのがエレベーター無しの3階建て区分所有マンションです。管理費・修繕積立金が合計で月5000円と安く実質利回り(NOI利回り)16%をたたき出してくれた物件で6年ほど前に購入した物件ですが投資資金全て回収し現在でも稼働してくれています(^^)

区分所有マンション投資

東京の家賃推移

区分所有マンション投資は一般的に成功しにくいと言われていますが、それは新築の区分所有マンションを高金利で借りて投資をしているからです。よく東京や九州、大阪の業者から電話がかかってきますが、あんな投資物件を買っても絶対に儲かりませんし確実に損します。

区分所有マンション投資を行うならば個人的には中古物件の方がオススメです。中古の区分所有マンションは200万円程度でも1LDKや2DK間取りの物件を買うことが出来るのでこのレベルから初めても良いでしょう!

区分所有マンションのリフォームコスト

区分所有マンション投資をする上で気をつけなければ行けないのはリフォームコストです。ただ、居住用不動産のリフォームで最もお金がかかるのが水回りとなっており、ワンルームから2KDになった所でリフォーム代金が跳ね上がるってことはありません(もちろん高くはなります)。

修繕積立金、管理費、室内の修繕費や原状回復コスト、出口でのキャピタルゲイン(キャピタルロス)まで考えても多分、一番儲かるのは50㎡弱のエレベーター無し区分所有マンションです。

このタイプの間取りの物件は家賃の値崩れも小さく出口(売却時)のキャピタルロスも殆ど発生しませんので低リスク、中リターンの物件と言えます。実際に私自身2017年に神奈川の区分所有マンションを売っていますがキャピタルロス(売却損)はなくキャピタルゲイン(売却益)を得ることができました(詳細については「税金0円で神奈川県の不動産投資用マンション売却」を参照)。

区分所有マンション投資は大きく化けることは無いですが投資初心者の方にはオススメです。今回の記事が不動産投資の参考になりましたら幸いです。

私も使っている投資物件の火災保険比較サービス

私が不動産投資で物件を買う時に使っているのが火災保険一括見積もり依頼サイトで最大10社の大手保険会社の保険内容を比較検討することができます!!物件のタイプ(一戸建て、アパート、マンション)や構造(木造、鉄骨造、RC)などによって最適な保険会社が異なりますので、同一サービスで料金を安くしたいと考えているのならば、まずは見積もりしてみることをオススメします!

火災保険まとめ

火災保険は私の所有物件のRC区分所有マンションが5年で6,000円程度、賃貸用木造一戸建てが5年で50,000円程度と安いのでリスクヘッジのためにも入っておいた方がいいでしょう!また、施設賠償責任保険については火災保険と同時申し込みをすると「年間コスト=数百円から千円程度」とリーズナルブな価格で加入できます。