こんにちは投資7です。今回は不動産投資で大切な収益物件のリフォームコスト削減方法について書いて行きたいと思います。不動産投資ではアパート経営、マンション経営、戸建て賃貸など様々な投資法がありますが、どのような投資法を選んだとしてもリフォーム・リノベーションは避けては通ることができません。

収益物件の格安リフォーム方法

リフォーム・リノベーション

収益物件を賃貸しようと思った場合、リフォームが必要になる場合がほとんどです。ただ、リフォーム業界は非常に判りにくい構造をしています。ここでは元請け業者と下請け業者について書いていきたいと思います。

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リフォームの元請け業者

リフォームの元請け業者とは基本的に大家さんなどから直接依頼を受けてリフォームの下請け業者に仕事を投げる業者の事です。不動産の管理会社やリフォームを大々的に宣伝している大手企業などが元請け業者に該当します。

元請けは自分が生業としている部分の工事を自らする場合もありますがすべて丸投げの場合もあります。すべて丸投げの場合、元請け業者が得る利益と下請け業者が得る利益をリフォーム発注者が負担しなければならない為、非常に多額の費用がかかってしまいます。

リフォームの下請け業者

リフォームの下請け業者とは基本的には受注力の強い元請け業者から仕事を頂いて実際のリフォームを行う業者です。最もリフォームコストを削減する方法としては多能工の下請け業者を探して直接リフォームの依頼をする方法です。これによって内装リフォーム等の場合、元請け業者へ依頼するのに比べ同一内容で約30%程度費用の削減が出来ます。

リフォーム・リノベーションを安くする為のポイント

上記のように基本的には下請け業者に仕事を振ることでリフォームコストを下げることができます。ただし、管理などの手間がかかるため私の場合は簡単にできて下請け業者に直接任せても費用が高い部分をDIYで行い、その他はリーズナブルな価格で行ってくれる元請け業者を使っています。

元請け業者の中でも下請け比率が低い良心的な業者では、費用対効果の高いリフォームを行ってくれます。収益物件のリフォーム・リノベーションを安くする為のポイントは以下の通りです。

  • 外注工事比率の低い業者へ依頼する
  • 事務員の割合が低く職人の割合が高いリフォーム業者へ依頼する
  • 相見積もりを5社以上からとる
  • リフォーム概略図面を作成する

外注比率とは

外注比率とは外部に任せる割合のことです。例えば、私が数年前に行った業者に全て任せた千葉県の投資用マンションのリフォームでは「フローリングの張替え」「ユニットバスの交換」「キッチンの交換」「壁紙の張替え」を自社内で行っており、畳の表替えのみ外部の業者に任せている会社を使いました。このように外部の企業に任せている比率(外注比率)が低いリフォーム業者は低コストで質の良いリフォームを行ってくれる傾向があります。

事務員の割合が低いとは

職人割合の高い会社は余計な固定費(事務員の費用)がかからないため低コストでリフォームを行ってくれます。私が見積もりをとった会社の中にはテレビCMを使い営業スタッフを多く抱えるリフォーム会社もありましたが非常に高額な見積もり額を提示してきました。さすがにビジネスとして行っているので丁寧に断らせていただきましたが事務員割合の高い会社は低コストリフォームは行うことができません。

相見積もりとリフォーム概略図面とは

一般的なことですが見積もりは多くとればとるほど、相場観は養えますし、リフォームコストを下げることができます。そのため可能ならば5者程度から見積もりを取るようにしましょう!また、業者への見積もり時には下記のようなリフォームの概略図を作る事で同一条件での見積もりを提示してもらえると共に、業者もより積極的に見積もりを出してくれます。
リフォーム概略図

 収益物件のリフォーム相場表

様々なリフォーム業者に見積もりをしてもらった時に参考になるのが下記のリフォーム相場表です。リフォームの相場については初めの段階だとなかなか相場観が養えておらず難しいですが複数の見積もりをもらう事で徐々に相場観が養えてきます。

項目 作業 内容 単位 基本単価(材工込み)
壁紙 張り替え 普及品 平米 700〜1300円程度
張り替え クッションフロアー 平米 1800円〜2800円程度
張り替え フローリング 平米 4000円〜6000円程度
張り替え フローリング(防音) 平米 4500円〜6500円程度
塗装 塗り替え 木、鉄部など 人足 20000円〜25000円程度
ガス設備 敷設 ガスメーターから給湯器 m 2500円〜3500円程度
ガス設備 接続 給湯器-システムキッチン 箇所 10000円〜20000円程度
給水排水 敷設 洗面化粧台、ユニットバス m 1500円〜2500円程度
給水排水 接続 洗面台、ユニットバス 箇所 3000円〜5000円程度

ユニットバスのリフォーム

上記以外にもキッチンやユニットバス等水回りの設備にもある程度の相場があります。ユニットバスの場合、INAXの型落ちなどを使えば30万円を切る価格で1116型〜1216型の入れ替えが出来ます!!またキッチンはマイセット等を使うと10万円を切る金額でも全ての入れ替えが出来ます。今回の記事が不動産投資やリフォーム・リノベーションの参考になりましたら幸いです。