こんにちは投資7です。今回は2011年に購入した埼玉県鴻巣市の投資用区分所有マンションについて書きたいと思います。記事を書いたのが2013年で2017年に記事を更新しています。そのため部分的にコメントなどを追加しています。なお、関連記事につきましては「埼玉県鴻巣市に不動産投資用マンションを購入」をご覧ください。

埼玉県鴻巣市に投資用区分所有マンション購入

投資用マンション

この物件は埼玉県鴻巣市にあります。立地は高崎線の主要駅から徒歩10分ほどとなっており、路線価は5〜6万円となっています。間取りは2DKで前のオーナーは競売で買ったみたいです3●●万円で売りに出ていた物を2●●万円で購入できました。この売買はかなり改心の指値だったと今でも感じています!賃料は4万ちょいで実質利回りは16%程度です(管理費、修繕積み立て金、税金込みでの利回です)

先生(右)

2017年に当時を振り返っても投資物件としていい物件だったと感じます。タイミング的に日経平均株価も1万円以下と安く、不動産価格自体もリーマンショックの後を除くとここ10年くらいで最安値でした。

投資用マンションのトイレ

トイレ

さて、トイレです!適当に画像を上げたので始めにトイレになってしまいました。前橋の物件ではトイレがウォシュレットだったんですがこの物件はウォシュレットではありません。

投資用マンションのキッチン

キッチン

キッチンです、画像はハウスクリーニング前の物かもしれません。システムキッチンになっていて物は結構良いやつを使っています。ただ、コンロが一体になっているので壊れたりすると修繕費がかかるので賃貸マンションや賃貸アパートを新築で作るならシステムキッチンはやめた方が良いかもしれません。

先生(左)

ここは、差別化との兼ね合いですね!家賃で差別化(ローコスト戦略)するのならばシステムキッチンではなくマイセットのキッチンなど簡単に取り替えができるものの方がいいでしょう!しかし、高級路線での差別化の場合システムキッチンの導入は決して悪い投資戦略では無いと思います。

投資用マンションの展望

展望

3階なので景色がきれいっす!持っている投資物件は今の所、全部3階〜4階の日当たりがいい物件です。

先生(右)

展望(日当たり)は結構大切で、日当たりがいい部屋は入居期間が長いように感じます。なお、このとき持っていた物件はすべて区分所有マンションでした!最近買っているのは投資用一戸建てが多いのですが場所によっては区分所有マンションの方が利回り(IRR)が高くなります。

和室と洋室など内装とまとめ

物件を買うのは夏が多いです。夏は一年で最も不動産が動きにくい(賃貸、売買共に)時期ですので指値が強く刺さる場合が多いです。

内装

キッチンから見た部屋の内装です。私が購入する6年前位にフルリフォームをしているので中は綺麗です。畳は表替えをしているので非常に綺麗な緑色をしています。

表替えの値段は6枚で3万円ほどだったと記憶してます。畳の部屋は何となく落ち着きますよね!?日本人だからでしょうか?
2dk
フローリングの部屋からの画像です。結構良い部屋だと思います(^^)この物件の入居者の方は銀行と引き落としの契約をしているらしく毎月決まった日に入金を確認できます!有り難いですね!

先生(右)

今でも買う、投資物件は夏が多いです。6月〜8月は賃貸物件の需要も売買物件の需要も落ちる時期なので指値が通りやすいです。反対に1〜3月は売買も含め、物件は多く出ますが指値は通りにくい傾向があります。

当時の投資を振り返っての感想

当時は不動産投資家としては、まだまだ未熟でしたが、いい投資物件を買っています。個人的にエレベーターのない区分所有マンションは管理費・修繕積立金が安くNOI利回り(実質利回り)が高くなる傾向があるため好んで投資します。この鴻巣の物件もエレベーターが無い単純な作りのため管理費・修繕積立金が安く利回りは高いです。すでに投資資金は家賃収入で回収しているので万が一、売却価格が0円になったとしてもトータルの投資としては負けない計算となります。