こんにちは投資7です。今回は以前見学(内覧)した投資用一戸建て物件について書いて行きたいと思います。こちらの物件はシェアハウスやゲストハウスなどにしたら面白いと考えていた物件ですが、シェアハウスやゲストハウスは法令規制が厳しく、採算性が合わないと感じたためこの一戸建ては買いませんでした。

山梨県の一戸建て投資物件

at homeにあった山梨県甲府市の一戸建て物件です。山梨大学のすぐ近く、駅から徒歩10分ほどと実需も含め需要の多い地域です。最近では再開発が盛んですし価格的にもお手頃だと思い電車に乗って見に行くことにしました!

投資物件概要

一戸建て投資物件
1990年築ということでまだ新しいです。1870万円ほどで出ていたので1200〜1300万なら大学生にシェアハウスで貸しても面白いと思いました。間取りは7SLDKでキッチンが2つあったり、画廊があったりなど無茶苦茶でかい物件です。当時は坪単価60万くらいかけて作っていそうな物件で建物だけで3500万〜4000万はかかっていそうです!!

投資物件の間取り

投資物件の間取り

内装は7SLDK、2階部分はリフォームしているように感じました。二階に4部屋あったのでシェアハウスとして4×4=16万位で貸す事が出来れば上出来かな!?一階部分に更に部屋を作る事も可能です

用途地域など

用途地域

土地の権利は所有権、構造は木造、都市計画は市街化区域の一種中高層住専、建ぺい率60%、容積率200%ということで比較的使い勝手は良さそうでした。木造という事もありウワモノ価値はほぼゼロで指値を入れれる物件だと思います。

路線価など

路線価

面白そうな物件だと思ったので路線価から土地の価値を計算してみました!土地の路線価は約3.7万円、土地の面積は247平米なので路線価格は913万円、路線価から推定する土地の実勢価格は1150万円ほどとなります。

ただ接道が2mしかなくかつ建築基準法42条、43条の関係上、特定行政庁の許可が無ければ再建築できないとのことでした…山梨は許可が下りやすいのですが、こういった情報は値引きのポイントだと思います!この時点で指値の目安としては1000〜1200万程度まで下げる事が出来ると思います。
所在
物件の場所はこんな所にあります。山梨大学のすぐ近く、昔は教授さんなどが住んでたんでしょうかね??色々な需要に対応できそうです。

先生(左)

2013年当時上記のように買いていますが、再建築ができないという事は接道義務を満たしていない、もしくは接道している道が43条1項但し書き道路ということだと思います。詳細を調べるのにはこの物件の公図や14条地図を法務局で取得すれば判明します。

投資物件の内装:廊下等

投資物件の内装 投資物件の内装

吹き抜け部分の内装です。絵が飾られていました。まさにお屋敷!!!って感じです。ただこれだけ空間がでかいと暖房は効かなそうですねw

投資物件の内装:キッチン

投資物件のキッチン

1階のキッチンです。これくらいの状態ならばハウスクリーニングだけで貸しに出せそうです。キッチンが広いのでシェアハウスにしても十分対応できそうです。

投資物件のキッチン

2階のキッチンです。システムキッチンですがなぜかコンロが無くなっていました。同じサイズの物があれば良いんですがねぇ

山梨県の一戸建て投資物件まとめ

お風呂はあまり綺麗ではなく全体的にリフォームで200万円ほどかかる印象でした。正直自宅用、投資用どちらで買っても面白い物件だと思ったのですが、他の物件も見てから決めたかったので今回は保留!

なお不動産屋さんの話だと山梨県だとCtoCの不動産売買だと瑕疵担保責任は免責で売買するのが普通らしいです。東京や埼玉、群馬だとCtoCでも一般的に2ヶ月か3ヶ月の瑕疵担保責任を37条書面にて付ける事が普通なので、商慣習の違いに驚きました!!アベノミクスで首都圏ではREITと共に不動産価格が上がって利回りが出にくくなっていますが地方だとまだまだ安く買えそうです(^^)

先生(左)

この物件を見た時期は日経平均株価がグングン上がっていった時期です。物件の場所はいいのですが道路付けが悪いので高利回りで運用しなければキャピタルロス(売却損)でIRRが下がるタイプの物件です。2013年の頃にも買いていますが投資用シェアハウスとしては面白いと思うのですが寄宿舎になるため大掛かりなリノベーションが必要となります。