こんにちは投資7です。今回は埼玉県さいたま市の投資用区分所有マンションについて書いていきたいと思います。なお、関連記事としては「埼玉県さいたま市に不動産投資用マンションを購入」をご覧ください。

収益物件の立地

今回の物件は南浦和駅から徒歩19分と言う立地の物件で近隣に大型のショッピングモールであるイオンがある物件です!
間取り

間取り

間取りは3Kで内装は古く、トイレやお風呂の位置が独特です。リフォームをして1LDKなどにすればカナリ受けは良さそうです!!

マンション

部屋の大きさは35平米程度ですので150万円あれば十分キッチン、バストイレを含めリノベーション(リフォーム)する事が出来ます!私の場合、リフォームを行うか行わないかの意思決定はリフォーム部分の利回りがどれくらい出るかによって決めています。

物件の内装

部屋

和室

内装は比較的綺麗ですが畳の部屋が多すぎますし、表替えの費用を考えるとフローリングにしてしまった方が良いと思います。南浦和駅は武蔵野線と京浜東北線が交通手段としては使えますのでかなり利便性は良いです!

交通

武蔵野線 東京方面

武蔵野線 府中本町方面

京浜東北線 上野方面

京浜東北線  大宮方面

武蔵野線で10分に1本以上、京浜東北線で5分に1本以上電車の本数があり、カナリ電車を使った利便性は良いです!!

サラリーマンや学生、向けにも良いですし、イオンが近い事からも子供がいる世帯向けにも受けがいい物件だと思います。ただ、こちらの物件は5階建ての5階ですので年配の方が入居する事はありません、リフォームを行う時は比較的若い世代や外国人留学生をターゲットにしてリフォームをすると良いと思いますし、客付けを行う不動産会社もそういった層に強い会社を使うのが良いでしょう!

用途地域など

用途地域

エレベーターの無い物件ですが管理費修繕積立金が比較的高いように感じます。

構造はRCで土地の権利は所有権、管理形態は自主管理という事で少し負担を生じるかもしれません、専有面積は35平米でワンルームに対しては差別化が出来ますし、1人〜3人程度まで比較的幅広い層を顧客にする事が出来る物件だと思います!ただ、建築年月が1973年とカナリ古い物件ですので現状の状態や修繕の状態をシッカリチェックする事が大切でしょう!

路線価

地域の強さとして客観的指標である固定資産税路線価は10万円程度となっていますが、標準宅地は17万円程度ですので土地のポテンシャルは高いですね!!地方ですと路線価がない地域は沢山ありますし2線利用できるので顧客の幅がカナリ広いです!

賃料相場

賃料

ただ、賃貸相場はhomesやsuumoで調べた所、アパートで4.3万円〜マンションで5万円〜でした!

比較的家賃相場が安いですね!1LDKに150万円かけてリフォームをすれば5.5万円くらいまで家賃を上げる事が出来ると思います。

投資利回り

今回はマンションという事で土地の価値の試算が難しいので収益還元法で不動産価値を求めて見ようと思います。非常にざっくりとした計算ですが以下のような式になります。(前提条件:家賃は4.5万円、期待利回りは私の保有物件と同じ実質15%程度、管理費修繕積立金+税金=1.5万円)

(4.5-1.5)×12/0.15=240万円

という事で簡単なリフォーム、仲介手数料、不動産取得税、登録免許税等込み込みで240万円を予算に設定して購入の交渉(指値)をすると思います。そうすると150〜200万円程度が指値の目安になると思います。大掛かりなリフォーム(150万円程度)をした場合は家賃が5.5万円程度まで上がりますのでそれを加味して計算を行います!

(5.5-1.5)×12/0.15=320万円

320万円からリフォーム費用を引くと170万円ですね!やはり150万円前後が指値の目安に思います。

私が不動産投資を始めた頃は殆ど不動産投資についての勉強教材はありませんでしたが今では不動産の勉強をするための教材は沢山ありますのでシッカリ勉強してから不動産投資にチャレンジすると良いでしょう!今回の記事が不動産投資の参考になりましたら幸いです。