こんにちは投資7です。今回は東京都にある東秋留駅から徒歩20分程の物件について見て行きたいと思います。この物件は当使用以外にも事務所兼自宅としても使える物件だと思います。

投資物件の外観

一戸建て物件

1階に事務所があり、2階、3階部分が住居となっています。屋上があるこの作りをした物件は自宅用ですと個人的に好きです。投資用ですと今回の物件も駄目な物件ですね!出口戦略を考えると流動性がかなり低くなり易い物件です、こういった物件を購入する場合その分ディスカウントして購入しないと後々、売る場合に困る場合が出てきそうです。

間取り

間取りは非常に広く1階部分に事務所があります。和室部分があるのでこの部分をフローリングにリフォームしないと駄目ですね、畳からのフローリングへのリフォームは10万円もあれば出来るので問題は無いと思います。

内装を実際に見に行っていないので何とも言えませんが2000年築と言う事を考えると殆ど手をつけなくても済みそうです。

立地

物件の立地としては以下のようになっています。

近くに米軍の基地がありますので戦闘機の音等がうるさいかも知れないのがマイナスポイントです、戦闘機マニアとかなら喜びそうですが、かなりニーズ自体は限られてきそうですw

駅としては東秋留駅と青梅線の拝島駅どちらを使う事も出来駅にもう少し近ければ立地としてはまずまずだと思います。肝心の駅の本数は以下のようになってます。

交通

東秋留駅立川方面

カナリ電車の本数が少ないですね!前回取り上げた甲府の物件と同等レベルです。

拝島駅立川方面

こちらはまずまずの本数があります。

ただ、駅まで徒歩で20分以上かかりますので少し使いにくいですね!駅への立地としては東京都としては悪いですが日本全土を考えればまずまずだと思います。次に路線価は以下のようになっています。

路線価

路線価

路線価は8万円ほどで標準宅地価格も同等になっています。思ったよりも高いですね!坪単価にすると30万円〜35万円程になる地域だと思います。

用途地域

物件の土地面積は132平米ですので土地の概算価格は1320万円になります。土地の権利は所有権で土地を実際に持っている事になります。用途地域は準住居地域でかなり多数の用途に使える地域で出口としては多様性があります。

建ぺい率60%で容積率200%、接している道路の幅は広いので容積率の制限は無いと思います。建物面積は200平米を超えており十分な大きさです、トイレも3カ所あり使い勝手は良いでしょう!構造は鉄骨で現在2013年と言う事を考えると十分建物価値が残っており、1460万円という建物の概算価値は前回見た甲府の物件に比べると安い気がします。また、更に詳細な土地の価格調査方法として公示価格を使う事も出来ます。

公示価格

公示価格

こちらはあきる野市の公示価格ですが先ほどの路線価を0.8で割った数値に近い事からも路線価がカナリ信用できる数値である事が伺えます。

さらに、取引事例比較を使って過去の取引価格を調べて見たいと思います。

取引事例比較法

取引事例比較法

今回はなかなか近い感じの物件がありませんでしたが近い感じの物件が複数ある場合は取引事例を参考に指値の目安を考える事も出来ます。

人口動向とまとめ

地域としてのポテンシャルは上がっている地域ですので流動性も高く普通の物件を投資用、自宅用に買うのならば悪い地域ではないと思いますが、自宅用に事務所付きの大型特殊物件を買う場合は流動性リスクを加味して指値を強めに入れてもいい物件だと思います。