こんにちは先日、下記の「はじめての不動産投資」の記事を更新しました!!現在、投資している物件ではDIYのリフォームは終了して業者の方によるリフォームを行っています。

不動産のリフォームの記事

投資

はじめての不動産投資』にリフォームの記事を追加させて頂きました。不動産賃貸業(不動産投資)を行う上でリフォームコスト(運営費用:オペレーティングコスト)のコントロールは非常に重要です。IRRを計算する上でも、中長期の運用の場合、退去時のリフォームコストを加味して運営費用を見積もるべきです。

投資家の考え方

未来の数字は誰にも判らないのでIRRは完璧な数字を求めることは出来ません。株式投資で有名なウォーレン・バフェットも同様の事を言っていますが、完璧で無くても間違っていない数字を算出する事が重要です。

出口(売却)までに修繕や原状回復が発生する可能性があるのならばその数字を加味してNOIを算出しIRRを算出すべきです。また、投資尺度を合わせる意味でも区分所有マンション等でかかってくる修繕積立金の概念を一戸建て投資や一棟アパート投資でも加味してNOIを算出すべきです。

キャッシュフローツリー

GPI(gross potential income)-空室 未回収損=EGI(実行総収入)

EGI-Opex(運転費用)=NOI(net operating income 営業純利益)

NOI-ADS(ローン返済額)=BTCF(税引き前キャッシュフロー)

不動産投資まとめ

運営費用にはリフォームコストを加味せず管理費や電気代、水道代、固定資産税などのみの加味する場合もありますが、中長期での運用の場合、リフォーム(原状回復)コストを加味してNOIを出すべきです(地方物件の場合は特に、運営費用が家賃に比べ高額になる為、運営費用をどのように少なくするかは重要です)今回の記事が不動産投資、不動産賃貸業の参考になりましたら幸いです。

私も使っている投資物件の火災保険比較サービス

私が不動産投資で物件を買う時に使っているのが火災保険一括見積もり依頼サイトで最大10社の大手保険会社の保険内容を比較検討することができます!!物件のタイプ(一戸建て、アパート、マンション)や構造(木造、鉄骨造、RC)などによって最適な保険会社が異なりますので、同一サービスで料金を安くしたいと考えているのならば、まずは見積もりしてみることをオススメします!

火災保険まとめ

火災保険は私の所有物件のRC区分所有マンションが5年で6,000円程度、賃貸用木造一戸建てが5年で50,000円程度と安いのでリスクヘッジのためにも入っておいた方がいいでしょう!また、施設賠償責任保険については火災保険と同時申し込みをすると「年間コスト=数百円から千円程度」とリーズナルブな価格で加入できます。