こんにちは投資7です。今回はアパート、マンションなどの収益物件売却時や収益物件を賃貸する時に知っておきたい不動産会社との媒介契約について書いて行きます。

私がアパート、マンション、戸建てなどの収益物件を賃貸するときは基本的には一般媒介契約を不動産会社と締結して入居者の募集を行います。また、収益物件を売るときは専任媒介契約を締結し売却手続きを行う事が多いです。

一般媒介契約専任媒介契約それぞれにメリット・デメリットがありますので具体的に見ていきたいと思います。関連事項として一般媒介契約については「一般媒介契約と不動産投資・アパート経営・物件売却」をご覧いただけたら幸いです。

媒介契約のQ&A

媒介契約

明示義務とは?
一般媒介契約では売り主AはC以外の業者Dにも媒介を依頼できる。その場合、AがCにDにも依頼したよと明示しなければならないのが明示型、黙認できるのが非明示型です。
二股とは?
専任媒介契約と専属専任媒介契約では、AはC以外の業者に二股を掛ける事はできません。それは、他の業者に媒介を依頼してはならないというだけではなく、代理も依頼してはならないという意味となっています。
更新の条件とは?
専任媒介契約と専属媒介契約では、長期間Aを束縛しては気の毒だという事で、有効期間は3か月が限度となっているが、契約を更新する事もできます。ただし、更新には、依頼者Aからの申し出が不可欠となっています。
指定流通機構に登録とは?
専任媒介契約と専属専任媒介契約では、CはなんとしてもAの期待に応える責任があります。そこで、Cは依頼された物件を指定流通機構(レインズなど)に登録して契約の相手を捜さなければなりません。指定流通機構とは、国土交通大臣が地域ごとに指定する公益法人で宅地建物をここに登録しておくと買い手がすぐに見つかります。
媒介契約書が必要なケース
賃貸の媒介、代理の場合は、媒介契約書の交付は不要となっています。

専任媒介契約

契約
専任媒介契約とは一つの宅建業者にしか媒介を依頼できないもので専属型(専属専任媒介契約)と非専属型(専任媒介契約)に分類できます。一般媒介契約と同様に収益物件を売却する場合や収益物件を賃貸する時に不動産業者と締結する契約ですが、一般媒介はどちらかというと大家側がイニシアチブを持って売却活動や賃貸活動を行うのに対し、専任媒介の場合は業者に任せて業者の裁量で販促活動を行ってもらいます。

そのため、不動産投資や不動産売却に関する知識が乏しい場合は専任媒介契約で物件の売却や物件の賃貸を行ったほうがいいでしょう!

先生(左)

私の場合、昔は売却も一般媒介契約を使っていましたが最近ではオーナーチェンジでの売却が多いため専任媒介契約での売却がほとんどとなりました。オーナーチェンジの場合、売り急ぐ必要はないので手間がかからない専任の方が売却手続きが楽です。

専属型と非専属型

不動産の売却を依頼した時に依頼した宅建業者を通さず、自ら発見した相手(友人等)と対象不動産の売買または交換の契約を成立させる事を自己発見取引と言います。専属型(専属専任媒介契約)とは顧客による自己発見取引を禁じている媒介契約で、非専属型とは自己発見取引を禁止していない媒介契約です。

注意点としては専属型なのに自己発見取引をしてしまった場合には契約違反に基づく違約金の請求をされてしまい、せっかく売却できたのに余分な費用がかかってかかってしまう点です。売買での媒介は契約書を絶対に作成しますので自身の契約が専属型か非専属型か確認するようにしましょう!

専任(専属)媒介契約のメリット

専任媒介契約のメリットとしては業者からの業務処理状況の報告がある点、指定流通機構への登録義務がある点です。そのため、こちらから能動的に動かなかったとしてもある程度は販売活動を行ってくれます。ただ、業者にも当たり、ハズレがあるので必ずしっかりとした販売活動を行ってくれる訳ではありません。

専任(専属)媒介契約のデメリット

専任媒介契約のデメリットとしては専任媒介契約を結んだ業者があまり積極的に動いてくれない場合や知識が乏しい場合は売るのに苦労したり、高値で物件を売却することができない点です。

専任媒介契約のメリット・デメリットまとめ

悪徳な業者ではレインズへ登録しない業者やレインズに登録したとしても両手を取りたいため他の業者から問い合わせがあっても無視する業者もいますので専任媒介契約だからといって安心できるわけではありません。

しかし一般的には指定流通機構への登録義務がありますので登録されれば依頼した業者以外の他の業者も含め客付け(買主や入居者を探す)してくれるので手間がかからないというメリットがあります。

収益物件売却時の手数料と指定流通機構

媒介契約を締結し不動産を売った場合の手数料については「売買時に不動産会社へ支払う手数料」で書いています。また、指定流通機構についても「指定流通機構とは」で書いているのでそちらを参考にして頂けると幸いです。

媒介契約一覧

明示型一般媒介契約  非示型一般媒介契約 専任専属媒介契約 専任媒介契約
自己発見取引 ×
複数業者への依頼 × ×
有効期間 *無期限 *無期限 3ヶ月以内 3ヶ月以内
業務報告義務 なし なし 1週間に1回以上 2週間に1回以上
指定流通機構への登録 なし なし 5日以内 7日以内

*一般媒介契約の有効期間について宅建業法上での名文はありませんが、標準媒介契約約款では、一般媒介契約でも3ヶ月を超える事が出来ない旨を定めています。

収益物件の売却と専任媒介契約

いかがだったでしょうか?専任媒介契約のメリット、デメリットは上記のようになります。ある程度の知識がある場合や魅力的な不動産の場合は一般媒介契約で複数の業者と契約を行い販売活動を行ってもらう方がより高く、より早く売ることができる傾向があります。

しかし、自分自身の知識が乏しい場合や可能な限り手間をかけたくない場合は専任媒介契約を結び業者主導で販売活動を行った方がいいでしょう!

私の場合、賃貸は一般媒介契約、売買は専任媒介契約で行う事が多いのですが、迷っている場合は契約の有効期限を2ヶ月や3ヶ月と指定して契約を締結し不動産業者と相性が会う場合は契約の更新をし、相性が合わない場合は契約を解除すれば良いと思います。今回の記事が投資物件の売却や不動産投資の参考になりましたら幸いです。

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投資物件の売却まとめ

遠方の投資物件を売る場合や所有物件の近隣で売却に強い不動産会社の知り合いがいない場合は一括査定会社を使って売却に強い不動産会社を見つけます。特にオーナーチェンジの売却では手続きが複雑になるため売却に慣れた業者を使わないとトラブルが発生する可能性があるので注意が必要です。