こんにちは「百年投資家」です。今回は不動産投資・不動産賃貸業で知っておきたい登記について書いていきたいと思います。不動産登記の専門家としては司法書士と土地家屋調査士がいます。
土地家屋調査士
土地家屋調査士は「表題部」に関する登記(滅失登記、地目変更、合筆、分筆、建物表題登記など)の専門家です。代表的な業務としては下記のような業務があります。
- 不動産の表示に関する登記について必要な調査や測量
- 筆界特定の手続きの代理
- 筆界紛争に係る民間紛争解決手続きの代理
司法書士
司法書士は「権利部」に関する登記(所有権移転、抵当権設定、抵当権抹消、登記名義人住所変更など)の専門家です。代表的な業務としては下記のような業務があります。
- 商業登記、不動産の権利部に関する登記、供託に関する手続きの代理
- 裁判所、検察庁などに提出する書類の作成
- 簡易裁判所における訴訟代理
土地家屋調査士と司法書士
不動産投資で新築物件を建てたりしない方は土地家屋調査士に依頼することは少ないかもしれません。ただ駐車場の固定資産税を安くする為に合筆する場合や不適合接道・再建築不可物件を再建築可能物件にする為に合筆する場合は中古物件だとしても土地家屋調査士に依頼することになります。
合筆は自身でも行うことが出来ますが、ある程度手続きになれていないとミスが発生するかもしれません。高頻度で行う所有権移転登記などは自分で勉強し手続きを行える体制を作った方が不動産投資をする上では費用対効果が高いと思います。
投資用不動産を買ったときに自分で登記する方法
投資用物件を購入した場合、一般的には司法書士を使って登記を行いますが自分で登記申請を行う事もできます。業(ビジネス)として行う事ができるのは先ほどの司法書士や土地家屋調査士ですが自身で購入した物件の所有権移転や自身で持っている物件に抵当権を設定する場合は自分でやっても問題ありません。
所有権移転登記の報酬は司法書士にもよりますが一個の物件で5万円程度です。100万円程度の激安の一戸建てや区分所有マンションの投資を行っている場合、それだけで5%程度の費用になってしまいます。
数億円など大きな規模の投資を行っている場合は全部司法書士に任せても利回りに影響を与えないですが小さな物件で高利回り運用を目指している場合、可能な限り内製化する必要があります。
自分で登記を行うための必要書類
自分で登記を行うための必要書類は下記の通りです。登記原因証明情報は売買契約書でも問題ないのですが実務的には登記原因証明情報を作ります。
- 登記原因証明情報(自分で作成)
- 登記済証・登記識別情報(権利書と言われるもの)
- 印鑑証明書
- 買主の住所証明情報(住民票など)
- 固定資産評価証明書(納税通知書でも可)
- 売主からの委任状(自分で作成)
- 登記申請書(自分で作成)
これらの書類を用意し、申請書・登記原因証明情報・委任状を作成すれば申請を行う事ができます。初めての申請の場合、勉強も合わせれば書類作りに時間がかかりますが一度申請をしてしまえば次からは前に作った申請書を少し手直しするだけなので1〜2時間あれば書類をすべて作成できます。
書類を集めたら管轄の法務局に提出
書類を作成したら登記申請です。不動産登記を自分で行う場合、どの方法務局の登記所でも良いのではなく管轄の法務局に申請をする必要があります。管轄は市や区の単位で決められている場合がほとんどとなっており、例えば東京の場合、下記のようになっています。
千代田区、中央区、文京区、大島町、利島村、新島村、神津島村、三宅村、御蔵島村、八丈町、青ヶ島村、小笠原村の登記申請は東京法務局に行います。
立川市、昭島市、日野市、武蔵村山市、東大和市、国分寺市、国立市の登記申請は立川出張所に行います。
登記申請とまとめ
不動産の権利に関する登記は、登記をすることで利益を受ける「登記権利者(買主)」と登記をすることで不利益を受ける「登記義務者(売主)」が共同で行うことが原則です。ただ、実務的には「権利部」の登記については委任状を作成し、司法書士もしくは買主が行う場合が多いです。
一度のみの登記申請ならば自分で登記を行わず5万円程度の手数料を支払って司法書士に任せた方が費用対効果が高いです。しかし、不動産投資を継続的に行い年に数個の不動産を購入する場合は自分で登記申請できるように勉強した方が費用対効果が高いと思います。登記申請書は作り方さえ判っていれば数時間で全て作成できるので時給換算すれば1万円を超えます。今回の記事が不動産投資の参考になりましたら幸いです。
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