山梨県の人口動向

こんにちは投資7です。今回は山梨県で収益物件(アパート一棟、マンション一棟、区分所有マンション、一戸建て、駐車場、土地、店舗、事務所、ビルなど)を売却する場合の重要ポイントについて書いていきたいと思います。

山梨県は本州の内陸部に位置する日本の県の一つで、人口は80万人強、面積は約4465km²、自治体は甲府市、富士吉田市、都留市、山梨市、大月市、韮崎市、南アルプス市、甲斐市、笛吹市、北杜市、上野原市、甲州市、中央市、西八代郡、南巨摩郡、中巨摩郡(昭和町)、南都留郡、北都留郡で構成されています。

山梨県では南部(南巨摩郡)、東部で人口の減少が激しい一方、昭和町など中心市街地の周辺地域で人口の増加が続いており、物件売却時も買い手が見つかりやすい地域と見つかりにくい地域があります。

私は東京都、神奈川県、埼玉県、群馬県、千葉県、山梨県に不動産を所有していますが山梨県は人口が減少している割には高い稼働率で運用できています。地域によって適した物件のタイプがありますので投資物件購入時には様々な角度から市場を調査する必要があります。

山梨県の地価推移

地価推移
(画像引用元:http://www.tochidai.info/)
山梨県の地価推移は上記のようになっています。バブル崩壊後地価の下落が続いており2016年は2015年比で1.2%の下落となりました。今後も下落が続くことが予想されるため活用していない土地や建物は早めに売ってしまった方がいいでしょう!

ピンポイントでもっとも地価が高い地域は甲府市でその中でも甲府市丸の内1-7-1は坪単価が100万円近くあり、地価が上昇しています。もっとも平均地価の上昇率が高かった地域はなぜか身延町となっています(データーミスの可能性があります)。

山梨の場合、昭和町などの人気の地域では不動産の動きが早いようです。ビルや店舗の場合は甲府の中心市街地は動くと思います。実際、売り物件も少ないので適正価格で市場に売りに出せば数ヶ月で売れるでしょう!

収益物件を売却する場合の流れ

  1. 一括査定を使う

    山梨県で不動産を売る場合まずは一括査定サイトを利用し複数の不動産会社に収益物件の査定をしてもらいます。

  2. 不動産会社と媒介契約

    次に査定価格を出してもらった複数の不動産会社から気の合う担当者を見つけ一般媒介契約か専任媒介契約で物件売却の仲介をお願いします。

  3. 売買契約

    買主が見つかったら売買契約を結び物件の引き渡しを行います。なお、売却の流れにつきましては「アパートなどの収益物件売却の流れと不動産投資」でも記載しています。

知り合いに優秀な不動産売却の専門家がいる場合はその方に頼んだ方が良いと思いますが、「優秀な不動産売却の専門家がいない場合」「優秀か否か判断できない場合」「遠方の場合」は一括査定を活用し、優秀で気の合う不動産会社の担当者に物件売却についての相談を行った方が「より高額」で「より早く」売ることができます。

物件を売却する場合の手数料

山梨で収益物件を売る場合、不動産業者へ支払う手数料の上限値は下記のようになっています。下記はあくまで上限値なので交渉次第で仲介手数料を安くしてもらう事も可能です。一括査定などを上手に利用し複数の業者と相談すると仲介手数料を安くする事ができます。

不動産の売買価格 業者へ支払う報酬の上限額
200万円以下の不動産 5%
200万円超〜400万円以下の不動産 4%+2万円
400万円超の不動産 3%+6万円

上記以外に契約書に貼る収入印紙代などが必要です。印紙代は下記のようになっています。印紙代は大きな金額ではありませんので気にしなくても良いでしょう!

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 1千円 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 2千円 1千円
500万円を超え1千万円以下のもの 1万円 5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え5億円以下のもの 10万円 6万円
5億円を超え 10億円以下のもの 20万円 16万円

不動産を売却した時の税金

山梨県で不動産を売却した場合にかかる税金としては譲渡所得税があります。譲渡所得税は不動産売却時の利益に対してかかる税金で税率についてはその保有期間の長さによって長期と短期に区分し、異なる税率を適用する事になっています。

その他、登録免許税や不動産取得税など各種税金は買主が負担しますので家を売却する側の売主には譲渡所得税しかかかりません。また、都市計画税、固定資産税などの税金は毎年1月1日現在における不動産の所有者が負担する事となっています。不動産の売買にあたっては、日割り計算に基づいて売主と買主で負担し合うことが慣例になっており、特殊な契約を除いて通常の売買では、ほぼ例外なく清算金のやり取りがされます(売主は超過支払い分を返して貰うことができます)。

短期譲渡所得

5年以下の短期譲渡所得の場合「所得税が30%」「住民税が9%」「復興特別所得税(所得税の2.1%)」の合計39%(+復興特別所得税)が譲渡所得に対する税金となります。

長期譲渡所得

5年超えの長期譲渡所得の場合「所得税が15%」「住民税が5%」「復興特別所得税(所得税の2.1%)」の合計20%(+復興特別所得税)が譲渡所得に対する税金となります。

羊さん(左)

なお、課税事業者で不動産を売却した場合は建物価格に対し消費税が課税されます。また、法人で売却した場合は法人税の税率が適用となり長期・短期の区別はありません!!

山梨での収益物件売却まとめ

甲府駅

私自身は一度だけ山梨の収益物件(一戸建て)をオーナーチェンジで売ったことがありますがキャピタルゲインを30万円ほど得ることができました(購入総額300万円、売却金額340万円、諸経費10万円弱です)。

キャピタルゲイン自体は30万円だとしても減価償却費を計上してきた物件だったので簿価は200万円程度まで下落しており税務上の所得は約130万円出てしまったので、30万円弱の税金を持っていかれました(個人事業主で持っていた物件で長期譲渡所得が適用になる年数保有していました)。

山梨県では昭和町などを除くと地価(公示価格)自体は上昇していませんが売却益を得る形で不動産を売ることも十分可能です。アパート一棟、マンション一棟、店舗一棟、ビル一棟などの売却では膨大な税務上の所得が出てしまう可能性がありますのでそういったケースでは税理士に相談した方がいいでしょう!今回の記事が収益物件売却の参考になりましたら幸いです。

私も使っている投資物件売却査定サイト

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投資物件の売却まとめ

遠方の投資物件を売る場合や所有物件の近隣で売却に強い不動産会社の知り合いがいない場合は一括査定会社を使って売却に強い不動産会社を見つけます。特にオーナーチェンジの売却では手続きが複雑になるため売却に慣れた業者を使わないとトラブルが発生する可能性があるので注意が必要です。

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