クラック

投資用物件の購入

ボロ平家の空き家を購入検討!不動産投資初心者の為に投資判断方法を解説

2021/8/4

こんにちは不動産投資家の波平です。今回は先日、内覧した平家物件について記載していきたいと思います。この物件は売出し価格が300万円台でしたがカナリ長期間売れ残っていたため個人的には100万円台の指値も可能だったと考えています。 結果としては買いませんでしたが、今回は不動産投資初心者のために買わなかった投資判断について書いていきたいと思います。 投資検討物件の詳細 近隣標準宅地 11,600円 土地の固定資産税評価額 200万円程度 土地の公示価格相当額 280万円程度 建物解体費用 80万円程度 土地の大 ...

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ユニットバス完成

リフォーム

一戸建ての在来工法タイル浴室をユニットバスにリフォーム!費用明細と工程

2021/7/29

こんにちは不動産投資家の波平です。今回は「未登記建物へ不動産投資!!賃貸できる?表題登記のタイミングは?」の記事で紹介した物件のユニットバス化リフォームについて記載していきたいと思います。 この物件は税理士紹介の補助金を使ってリフォームを行なったため、かなり安くユニットバス化(ユニットバスはハウステックの1216型)をする事ができました。 一戸建ての在来工法タイル風呂 画像は投資物件の在来工法のタイル風呂(浴室)です。「給水管」「給湯管」「追い焚き」は約10年前に新しくしているようですが、露出配管でカッコ ...

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和室のリフォーム

リフォーム

補助金を使った壁紙・襖・CFリフォームが完了(和室と縁側)

2021/7/29

こんにちは不動産投資家の波平です。今回は補助金を使って行った和室の壁紙や縁側のリフォームについて画像を中心に掲載していきたいと思います。 このリフォームでは税理士紹介の補助金を使う事ができたため、実質負担額が半額となっています。 リフォーム後の和室 この物件の和室は元々の壁紙が比較的綺麗だったため、壁紙はそのままにして襖のリフォーム(貼り替え)のみを行いました。 使ったクロスはサンゲツのRE51106とサンゲツのRE51102でどちらも襖に利用、この後、畳表替えを行い、2つの部屋(6畳和室と8畳和室)のリ ...

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ジャングル状態の庭木

投資用物件の運用 リフォーム

一戸建て賃貸で必要な庭木の処分費用!DIYと業者どっちがお得??

2021/7/21

こんにちは不動産投資家の波平です。今回は一戸建て賃貸業で必要となる庭木の処分(伐採・抜根・回収)費用について記載していきたいと思います。 庭木の処分はDIYで伐採し、ゴミ処理場に持って行ったとしても処分料がかかります。数本の庭木がある程度ならばチェンソーで自分で伐採し処分しようと思ったのですが、この物件では2〜5mの庭木が10本以上、3m未満の庭木が5本程度と沢山の木があり、流石に大変なので業者に依頼することにしました。 ジャングル状態の庭木vs大家 画像はジャングル状態になった一戸建ての庭木です。築古物 ...

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リフォーム前のボロボロの戸袋

投資用物件の運用 リフォーム

木製のボロボロ戸袋(雨戸)を格安でリフォーム

2021/7/29

こんにちは不動産投資家の波平です。今回は木製のボロボロ戸袋(雨戸も木製)のリフォームについて記載して行きたいと思います。 この不動産は「税理士紹介の補助金を使って投資物件をリフォーム中(トイレ・玄関)」でも記載している通り、税理士紹介の補助金を使ったので実費の約半額を補助してもらう事ができます。 リフォーム前のボロボロの戸袋 画像はこの間、購入した一戸建ての戸袋です。1980年代からはアルミの戸袋が主流になるため、戸袋の修繕(リフォーム)が発生することは殆どありせんが1970年代築の築古物件などでは画像の ...

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火災保険料

投資用物件の購入 投資用物件の運用 火災保険

築古木造物件の火災保険料が爆上がり中!今後の不動産投資戦略は?

2021/7/20

こんにちは不動産投資家の波平です。今回は値上がり中の築古木造物件の火災保険料について記載して行きたいと思います。 近年の火災保険料の値上がりは凄まじく築古木造一戸建て等だと5年前に比べ倍以上に値上がりしているものもあります。 東京海上の更新後の火災保険料 画像は先日、東京海上日動火災保険株式会社から送られてきた火災保険の更新案内です。 平成28年の時に5年契約した時は61,690円でしたが同様の契約内容でも令和3年になると121,360円まで値上がりしていることが判ります。 築古木造物件は同様の傾向があり ...

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トイレのリフォーム

投資用物件の運用 不動産投資の税金 リフォーム

税理士紹介の補助金を使って投資物件をリフォーム中(トイレ・玄関)

2021/7/29

こんにちは不動産投資家の波平です。今回は12棟目(16物件購入して4物件売却しているため現在保有棟数が12)の投資用一戸建てのリフォーム状況について記載して行きたいと思います。 この物件は税理士に紹介してもらった補助金が使えたため、リフォーム総額の約半分(100万円弱)を補助金で賄うことができました。 税理士は値段が高いと思っている方が多いかもしれませんが、厳選すれば5,000円/月などの金額で不動産投資税務や補助金に強い税理士を見つけることもできます。 トイレのクッションフロアリフォーム トイレはクッシ ...

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表題未登記

投資用物件の購入

未登記建物へ不動産投資!!賃貸できる?表題登記のタイミングは?

2021/3/16

こんにちは不動産投資家の波平です。今回は12棟目の物件になる投資用一戸建てについて紹介して行きたいと思います。 この物件は築古物件でよくある表題未登記(登記事項証明書の表題部の登記がない物件)となっており通常の投資物件と比べると若干ですが、難易度が高くなっています。 表題未登記とは 表題登記とは謄本(全部事項証明書)の表題部へ不動産情報を登録する事です。通常の不動産売買では表題部・権利部(甲区)の登記がされていますが、融資などを利用せずに不動産を新築した場合、表題登記が行われていない事が多々あります。 建 ...

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投資用物件の購入 投資用物件の運用

満室になったので一戸建てを購入

2021/3/8

こんにちは投資家の波平です。昨年の12月にリフォームが完了し今年の1月から募集を開始した、11棟目の物件が2021年2月に客付できたので無事、満室になりました。 今回は満室になった物件の利回りや今後の不動産投資戦略について頭の整理も兼ねて書いて行きたいと思います。 11棟目の鉄骨造戸建ての利回り 11棟目の鉄骨造戸建ての客付が無事完了しました。1ヶ月程度の募集で申し込みが入り無事、2月から入居が決まりました。 実を言うと、並行して9棟目の筆界未定戸建ても2021年2月に空室が出たのですが、そちらは3日で申 ...

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税理士

投資用物件の購入 不動産投資の税金

節税(減価償却費)の為の不動産売買契約書

2020/12/1

こんにちは不動産投資家の波平です。今回は節税(減価償却費を多く取る)のために工夫した投資物件の売買契約書について紹介していきたいと思います。 不動産投資では物件購入時の売買契約書を工夫することで税引き後キャッシュフローを改善する事が出来、新規物件取得のための現金を溜める事が出来ます。なお、この記事は税理士・行政書士の監修の元作成しています。 節税の為の売買契約書 画像は2020年11月に購入した物件の売買契約書です。この物件の売主は事業を行っていない個人だった為、話し合いで建物価格200万円、土地価格10 ...

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© 2021 波平の大家業日記