投資用物件の運用 リフォーム

木製のボロボロ戸袋(雨戸)を格安でリフォーム

2021年7月21日

こんにちは不動産投資家の波平です。今回は木製のボロボロ戸袋(雨戸も木製)のリフォームについて記載して行きたいと思います。

この不動産は「税理士紹介の補助金を使って投資物件をリフォーム中(トイレ・玄関)」でも記載している通り、税理士紹介の補助金を使ったので実費の約半額を補助してもらう事ができます。

リフォーム前のボロボロの戸袋

リフォーム前のボロボロの戸袋

画像はこの間、購入した一戸建ての戸袋です。1980年代からはアルミの戸袋が主流になるため、戸袋の修繕(リフォーム)が発生することは殆どありせんが1970年代築の築古物件などでは画像のような木製の戸袋・雨戸が使われています。

表面塗装(ペンキ)が剥がれてボロボロになっており、このまま貸すことも不可能ではありませんが、今回は補助金が使えるこということもあり思い切ってシッカリ直す事にしました。

ただ、基本は安く仕上げて安く貸す戦略なので、以下のようなリフォームプランを考え、業者と相談したところ「ケレン処理した後、コンパネを貼って塗装」が一番やりやすく、安く済むとの事なのでこの方法を採用しました。

リフォーム案

  • すだれを使って隠蔽(一番安い方法だが耐久性に難あり)
  • ケレン処理した後、下地処理してペンキ塗装(業者に却下された)
  • ケレン処理した後、コンパネを貼って塗装
  • ケレン処理した後、コンパネを貼ってシート貼り
  • ケレン処理した後、アルミを板金加工して貼り付ける
  • 新品のアルミ製戸袋+雨戸に交換する

リフォーム途中の木製戸袋と費用明細

戸袋にコンパネ

画像は木製戸袋のリフォーム途中の画像です。コンパネを打ちつけただけですがかなり綺麗になりました。

雨戸(戸袋)コンパネ張り塗装 12,300円/個
補助金・助成金後の実費 約6,150円/個

業者によるリフォーム費用の詳細は上記のようになっており、この物件では補助金を使う事ができるため、実費は半額となっています。

最も費用のかかるプラン(新品の戸袋+雨戸に変える)の場合、費用は1個あたり5万円〜20万円程度かかってしまいます(この物件では戸袋が7個あるため下地の状態が良く、規格に合う良いデッドストックがあったとしても最低35万円程度の費用が発生する)。

一方、コンパネで表層リフォームを行うだけならば7個でも10万円以下で十分施工可能です。

木製のボロボロ戸袋(雨戸)のリフォームまとめ

いかがだったでしょうか?この後、塗装を行ってリフォーム完了となります(執筆時点では塗装工事はまだ行っていません)。

塗装はジョリパッドを吹き付けてもいいですし、ペンキ塗装を行っても良いでしょう。また、少し値段がしますが、パテ処理をした後、屋外用のダイノックシートを貼ってもカナリ綺麗に仕上げる事ができます。

築古物件へ投資する場合、リフォーム費用が高額になってしまう傾向がありますが、今回紹介したように工夫次第でかなり安く仕上げることは可能です。

特に補助率の高い補助金を使う事ができれば、リフォーム費用を大幅に削減することも可能です(補助金などの情報は不動産投資に強い税理士や行政書士などに聞けば色々教えてくれます)。今回の記事が不動産投資の参考になりましたら幸いです。

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