満室になったので一戸建てを購入

こんにちは投資家の百年投資家です。昨年の12月にリフォームが完了し今年の1月から募集を開始した、11棟目の物件が2021年2月に客付できたので無事、満室になりました。

今回は満室になった物件の利回りや今後の不動産投資戦略について頭の整理も兼ねて書いて行きたいと思います。

11棟目の鉄骨造戸建ての利回り

11棟目の鉄骨造戸建ての客付が無事完了しました。1ヶ月程度の募集で申し込みが入り無事、2月から入居が決まりました。

実を言うと、並行して9棟目の筆界未定戸建ても2021年2月に空室が出たのですが、そちらは3日で申し込みが入り2月中旬から入居が決まったので、殆ど機会損失はありませんでした。

11棟目の鉄骨造戸建ての実質利回り(NOI利回り)は16%程度となっており、火災保険料や空室リスクなども加味すると15%程度になると思います。

所有物件の中では中程度の利回りですが、ユニットバス交換、外壁塗装などを数年前に行っている物件(大規模リフォームをしたのは前オーナー)なので長期で運営できると思っています。

満室になったので物件を検索&買付

私の場合、基本的に毎日物件を検索していますし、士業(弁護士・税理士・司法書士・行政書士)や不動産会社から川上物件の紹介をしてもらえるようネットワークを作っています。

2月にいい紹介があり、建物が未登記ですが、内装がリフォームされている物件があったので200万円で指値を行い、無事、買付が通りました。

相続案件なので売主の相続が完了した後、4月決済ですが「市役所の資産税課への届出(建物)」と「土地の所有権移転登記」を同時に行い、所有権を買主である百年投資家へ移転した後、表題を入れて建物権利部登記を行う予定です。

リフォームや表題登記、残地物の処理など手間がかかる物件ですが、地方で建築基準法上問題のない道に接道していて駐車場2台確保できる実質利回りが20%を超える物件は珍しいので良い買い物ができたと思います！！

売却益も数百万円は狙える物件ですが、税金を考えると株式投資も不動産投資も含み益(時価と簿価の差)で利益を保有するのが最も良いと考えています。

そのため、今回の投資物件についても含み益として保有しつつ、10年以上経過した段階で買い替え特例(事業用の資産を買い換えたときの特例)を利用し、さらに長期にわたり含み益として保有するつもりです。

新型コロナと不動産投資まとめ

いかがだったでしょうか？新型コロナウイルスも収束に向かうと同時に、政府の給付金や補助金などが尽きてきたので、徐々に金余り感が解消し、良い物件が市場に出てくるようになってきた感じがします。

昨年は競売物件も少なかったですし、利回りの高い商業物件・賃貸物件が出回ることは殆どありませんでした。今年に入り、徐々に良い物件が出てくるようになってきたので、手元現金を確保しつつ滅多に出ないような良い条件の物件は積極的に買っていこうと考えています。今回の記事が不動産投資の参考になりましたら幸いです。