筆界未定地の一戸建てに不動産投資

こんにちは投資家の波平です。先日、土地が筆界未定の一戸建てを投資用で購入しました。

一般市場だと筆界未定地は融資を付けるのが非常に難しいため嫌われる傾向がありますが、投資用の場合、全く問題ありません。

筆界未定地とは

筆界未定地

筆界未定地(ひっかいみていち)とは、「地籍調査」が行われた際に、境界(筆界)を確認できなかったため、筆界が未定のまま処理されてしまった土地の事です。

土地家屋調査士の方にとってはお馴染みかもしれませんが、区分系の不動産投資家や賃貸系の宅建士では筆界未定地を扱った事がなく、名称すら知らない方も多いです。

筆界未定は賃貸や売買での説明義務はありませんが、融資を付けにくいことから通常、不動産会社が事前に調べます。

波平が購入した一戸建てでは数年前に売りに出され、その後、地籍調査が入ったため直前まで不動産会社は筆界未定地になっていたことを把握していませんでした。

1/600の古い公図(旧土地台帳附属地図)では筆界がしっかりしていたのですが、地籍調査後の1/500の新しい地籍図では画像のように+地番(プラス地番)で筆界未定地になっていました。

価格の安い売買では不動産会社は売買の直前にならないと最新の資料を集めませんので売出し後、数年が経過している物件に買付を入れる場合、可能な限り自分で調査した方がいいです。

公図

地籍図

境界確認できない理由
  • 筆界について所有者間に紛争がある
  • 現地調査の際に土地所有者に立ち合ってもらえなかった

筆界未定になる理由としては主に上記の2つの理由があります。紛争がある場合は購入すべきではありませんが、何らかの理由で立ち会いが行われず1/600(公図)で筆界がシッカリしていたのに1/500で筆界未定になっている場合は購入を検討しても良いでしょう!

なお、個人的には地積測量図などが法務局にある場合は筆界未定でもあまり問題ないと感じています。また、近年は相続登記がされておらず所有者がわからない空き家や所有者が遠方の空き家も増えており、筆界未定の物件は多くなっています。

筆界未定地になった影響
  • 分筆・合筆ができない
  • 地積更正ができない
  • 地目変更ができない
  • 売買や抵当権設定が難しい

筆界未定の影響としては一般的に上記のようなものがあります。投資家にとって影響が最も大きいのは売買や抵当権設定でしょう。

ただ、売買については融資を利用しない人向けには問題なく売却できるので巷で言われているほど、売却の難易度は高くありません。

融資についても抵当設定しないで融資を引くのは難しくありませんし、抵当に入っていない不動産を他に持っている場合はそちらを担保に入れて融資を引くことも可能です。

筆界未定地はどれくらい安く購入できるか?

筆界未定地は通常の問題ない土地に比べると安く購入できます。波平が購入した一戸建ては土地の固定資産税評価額 約350万円に対して土地建物合わせて300万円弱で購入させていただきました。

筆界特定は土地家屋調査士に依頼すると測量が必要になるため通常、30〜70万円程度の費用がかかります(複雑な相続が絡んだ物件などがある場合や境界の争いがある場合は特定できないこともあります)。

そのため、地価が安い地域でも通常、売買される価格(実勢価格)から30〜70万円程度値引きした金額で購入する事ができます。

また、地価が高い地域(東京などの首都圏)の場合、融資を利用する事が一般的なので大きな値引き(実勢価格から20%〜40%引き)も可能だと思います。

筆界未定地へ不動産投資まとめ

いかがだったでしょうか?今回の投資は自分で所有権移転登記手続きを行うなどして、初期費用を節約したのでIRRで20%を超える投資を実現できそうです(最終的にはオーナーチェンジで売却予定)。

実質利回り(NOI利回り)自体も20%を超える事ができそうなので投資としては悪くないと考えています。

筆界未定案件はあまり流通しませんが、通常に比べると安く購入できますので投資歴の長い方にはオススメです。今回の記事が不動産投資の参考になりましたら幸いです。