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プロが教える賃貸借契約と特約

こんにちは今回は投資用不動産の運営に必須な賃貸借契約と特約についてまとめて行きたいと思います。賃貸借契約の知識は一戸建て投資でもアパート一棟投資でも区分所有マンション投資でも必須の知識となっており、可能な限り大家に有利な契約書を作成する事が重要です。

不動産投資の書籍などでは収益物件(アパート、マンション、一戸建て、店舗など)を買うことに焦点を当てて書いているケースがほとんどで収益物件の運営や売却について書かれている書籍は少ないです。しかし、物件運営で必要となる賃貸借契約の知識は不動産の収益(利回り)に直結しますので知っていて損はないでしょう!

不動産投資で必要な賃貸借契約と特約

賃貸借契約と特約一覧
  • 修繕費の特約

    不利な契約書を作成してしまうと賃貸後クレームが発生した時に大きな損をしてしまい、安い家賃で貸した物件の場合等は最悪です。民法606条を中心とした修繕費についての知識は大家業を行う上で必須の知識となっています。

  • 契約書に入れたい特約としてまず挙げられるのが造作買取請求権を無効にする特約です。造作買取請求権は建物の賃貸借終了時に、借主が貸主(オーナー)に対して時価で造作を買い取って!と言う権利を言います。

  • 大家側がエアコンなしで物件の入居募集をした場合に付け加えておきたいのがエアコンの設置に関する特約です。一般的にすでにエアコンは備え付けられている物件が多いと思いますが一戸建ての賃貸や都心の物件の場合、エアコンなしで募集することも多いです。

  • 今回は入居者負担でCATVに加入してもらう場合の特約の書き方について書いていきたいと思います。家賃の安い一戸建て賃貸などではよく使われる方法ですが、特約に明記しておかないと後々トラブルになる可能性があります。

  • 一般的な形式で賃貸借契約を結んでしまうとエアコンなどの修繕義務は家主側に発生してしまい、賃料の安い物件の場合、突発的な修繕費用が発生するなど大きなリスクとなります

  • 雪害については沖縄や鹿児島など雪が殆ど降らない地域でしたら特約や賃貸借契約書に明記する必要はありませんが雪が多い地域などでは別途明記しておいた方が安心です。

  • 入居者が電力を切り替えたからといって大きな問題になる可能性は低いですが、割引の代わりに2年契約をしなければならないなど電力会社との間で縛りがある場合は注意が必要です。2年縛りの契約のため大家側で電力会社を変更する場合に違約金が発生するなどのトラブルに発展する可能性があります。

  • 一戸建ての賃貸などでは入居者が実際にガス会社を切り替えることも想定されます。賃貸物件だとしても電力同様、各物件で都市ガスと契約している以上、入居者自身がガス会社を切り替えることも可能です。

  • 不動産投資と契約

    借地借家法に基づく賃貸借契約では民法における賃貸借が適用されないため20年を超える期間を定めて賃貸借契約を結ぶ事が出来ます(借地借家法は民法の特別法です)。

不動産投資と賃貸借契約書

賃貸借契約書については普通は個々の物件の状況によって契約書の内容を変えて行く必要があります。しかし、管理会社や仲介会社が作成した賃貸借契約書は個々の物件用にカスタマイズされていない場合が多々あります。このようなケースでは大家自身で特約を指示し契約書に加えてもらう必要があります。

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