家賃滞納時の対応方法

こんにちは【波平の不動産投資】です。今回は入居者が家賃を滞納した時の契約の解除などについて書いて行きたいと思います。私の場合、保証会社の審査に通った方にしか賃貸していないので家賃を滞納した場合も保証会社へ電話するのみです。

保証会社を使わず賃貸している場合や、保証会社の審査に通らない方に貸している場合は家賃滞納時の対応も考える必要があります。高利回りを実現しようと考えた場合、属性の悪い人にも貸していくと言う戦略を取ることもできるのですが私の場合は可能な限りストレスを少なくしたいので、質の悪い入居者は入れないようにしています。

家賃滞納による賃貸借契約の解除

パンチ
家賃滞納による賃貸借契約の解除については1ヶ月や2ヶ月滞納しただけでは大家側から簡単に解除する事は出来ません。賃貸借契約のような継続的な契約では借主の経済状況が一時的に悪化し、賃料の支払いが困難になる可能性があるからです。

そこで判例上では信頼関係破壊理論を採用しています。これは要するに貸主(大家)と借主(賃借人)との信頼関係が破壊するに足りる程度の契約違反があった場合、大家側からの解除が行えるというものです。

過去の判例上を見る限りでは3ヶ月分」の家賃滞納があった場合、信頼関係が破壊されるに足りる契約違反であり、大家側から契約を解除する事が出来ます。

賃借人に対する催告

不動産投資利回りの計算

ただし、3ヶ月分の家賃滞納があったからといって直ちに解除を行う事が出来るわけではありません。解除を行う為には催告を行う必要があります。この催告は相当期間を定める必要があり、内容証明郵便等で行うべきです。内容証明郵便は弁護士行政書士などに作成してもらう事も出来ます。

まとめ

家賃滞納は保証会社を使う事や契約書を工夫する事である程度、防ぐ事が出来ます。滞納に至った場合、大きな手間と費用がかかるため、可能な限り初めの段階で入居者を選別する事が大切です。

今回の記事が不動産投資をする上での参考となりましたら幸いです。今後とも「波平の不動産投資」をよろしくお願いいたします。