オーナーチェンジ一戸建ての購入(2020年の不動産投資)

こんにちは波平の不動産投資ブログです。今回は2020年に投資した物件(オーナーチェンジの一戸建て)について紹介していきたいと思います。

不動産は株式投資のキャピタルゲインを振り分けたいと思い、2020年の5月頃から買う気満々でしたが全く買えませんでしたw

今回の物件は一般市場に出たその日に「問い合わせ」「買付申し込み」を行い無事、買う事ができました。

オーナーチェンジ一戸建て

一戸建て

1年ぶりくらいにに購入した一戸建て物件です。オーナーチェンジ物件で表面で20%越え、NOI利回りは18%程度となっています。

2020年の投資環境としては3月、4月ごろは新型コロナウイルスのロックダウンのおかげで競売も一般市場も価格が安かったのですが、5月以降は金融緩和と実需によって一戸建てを中心に価格上昇が続いています。

波平はどちらかというと株式投資も不動産投資も逆張り姿勢なので、このような右肩上がりの相場は得意ではありません。

この環境下でNOI利回り18%は投資としては悪くないと思います。融資金利も低いことからイールドでも17%は叩き出すことができます。

新築 1988年
広さ 80㎡
駐車場 2台分
固定資産税路線価格 2万円程度
価格 300万円台

オーナーチェンジ物件購入時の特約

オーナーチェンジ物件の場合、入居者(借主)がいる為、トラブルにならないように売買契約書に下記のような特約を入れる事が一般的です。

売買契約書の特約
  • 売主は買主に対し現在の借家人との間に賃料の滞納その他の苦情・トラブルがない事を確約し、本件土地建物の売買代金が定められた事を確認する。
  • 借家人との賃貸借契約に関し、賃料の滞納その他苦情・トラブルが生じた時は、その発生時期が本件土地建物の所有権移転前である時は売主が、所有権移転後である時は買主がそれぞれ解決し、お互いに相手方に対し迷惑をかけないものとする。

今回の売買契約書でも特約を追加し、基本的に売買前のトラブルは売主が解決する、売買後のトラブルは買主(波平)が解決するという形で契約締結しました。

波平の不動産投資ポートフォリオまとめ

今回の物件購入で投資物件は一戸建て9棟、アパート1棟となりました。また、「流動資産(現金+株式投資)−借入金=プラス」なので実質的な借金は0となっています。

これまでに区分所有を4戸売却しましたが、一戸建てについては今のところ、バイアンドホールドで売却を行っていません。

新型コロナウイルスの影響で、一戸建てについては追い風が吹いており、市場価格も2割〜4割程度は上昇しているように感じます。

売却してキャピタルゲインを得ても良いような局面ですが、売却しても次の投資先がないので、今後も売却は行わず減価償却費による含み益(収益物件は売ると膨大な税金が発生するを参考)を保有しながらインカムゲイン(家賃)収入を得ていきたいと思います。今回の記事が不動産投資の参考になりましたら幸いです。