収益物件は売ると膨大な税金が発生する

こんにちは「波平の不動産投資」です。今回は収益物件の売却と税金の関係について見ていきたいと思います。私の場合、法定耐用年数を超えた物件を取得することが多く、その場合、4年で減価償却をします。

そのため、初期の修繕費などを加味すると税務上の所得は赤字になりやすく家賃収入が仮に500万円あったとしても減価償却費や修繕費がかかるので税金はほとんど発生しないか年によっては赤字となります。

収益物件の会計上の収支

不動産投資の収支計算

収益物件の会計上の収支について例えば法定耐用年数を超えた木造アパートや一戸建てを建物価格400万円、土地200万円の合計600万円で購入した場合、毎年100万円の減価償却費を計上することができます。

また、初期の修繕費が50万円かかった場合は一括して経費にできますので初年度は150万円の経費を計上でき家賃収入が100万円の場合は50万円の赤字で決算することができます。

その後も4年間は年に100万円の減価償却費を計上できるので税金が発生するのは5年目以降となります。

個人と法人の赤字決算

赤字決算は個人事業主よりも法人の方がオススメです!個人の場合、赤字決算になると青色申告特別控除(65万円)を使うことができませんが、法人の場合、給与所得控除(65万円〜)とは別となり給与所得控除を使いつつ、赤字決算にすることができます。

収益物件を売った時の税金

税務署

上記のように保有期間中は税金は発生しませんが不動産を売った時には膨大な税金が発生します。

例えば購入後5年目に不動産を売った場合、初期費用600万円(不動産価格)+50万円(修繕費)=650万円に対して、簿価(帳簿上の価格)は僅か200万円となっており、この物件を600万円で売ると400万円に対して税金がかかってきます。

400万円に対して個人事業主の場合は最大で約160万円の譲渡所得税が発生します(詳細については収益物件売却時の譲渡所得税を参照)。さらに、課税事業者で不動産を売却した場合は契約書の建物価格に対して消費税も発生します。

長期譲渡所得も20%ですが約80万円と高額な税金となりますので不動産投資の基本戦略としては可能な限り長期で保有することをオススメします!

収益物件売却時の税金まとめ

株式投資で有名なウォーレン・バフェットも膨大な含み益を持っていますが利益確定しないことで税金を発生させないよう工夫しています。

不動産投資では減価償却費によって帳簿上の利益が発生してしまいます。しかし、利益確定しなければ税金(譲渡所得税など)は発生しませんし、税金の発生を後にすれば後にするほど税金で取られる金額を複利で運用することができます。

そのため、可能な限り長期で運用できる不動産を購入するとともに、膨大な利益が出てしまう不動産や利回りの高い不動産は可能な限り売らずに長期で持った方がキャッシュが手元に残ります!今回の記事が不動産投資と税金の参考になりましたら幸いです。

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