収益物件売却時の譲渡所得税

こんにちは【波平の不動産投資】です。今回はアパート、マンション、一戸建て、店舗などの収益物件売却時の税金(譲渡所得税)について書いて行きたいと思います。

譲渡所得税は税務上の課税譲渡所得金額(売却益)にかかってきます。一般的に収益物件では減価償却費によって購入時に比べると簿価が小さくなっているので売却時には譲渡所得税(キャピタルゲイン税)を支払う必要があります。

譲渡所得税とは

不動産売却の費用
不動産売却時には利益が出ている場合、譲渡所得税がかかってきます。譲渡所得税とは土地や建物などを譲渡した場合、その所得に係る譲渡所得は他の所得と分離して課税され、税率についてはその保有期間の長さによって長期と短期に区分し、異なる税率を適用する事になっています。

ただし、下記の税率については個人事業主や個人の方が不動産を売却した場合に適用となる税率です。法人の場合は譲渡所得は分離課税ではありません。

譲渡所得税の計算式

【譲渡所得金額税=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除】

当たり前の事ですが取得費は所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。そのため、建物割合が大きく減価償却費を大きく取れた投資物件の場合カナリの確率で譲渡所得が発生します。

短期譲渡所得

5年以下の短期譲渡所得の場合「所得税が30%」「住民税が9%」「復興特別所得税(所得税の2.1%)」の合計39%(+復興特別所得税)が譲渡所得に対する税金となります。5年以下での売却の場合は個人より法人の方が税率が低く、比較的早く売る可能性がある不動産の場合は法人での購入をお勧めします!

長期譲渡所得

5年超えの長期譲渡所得の場合「所得税が15%」「住民税が5%」「復興特別所得税(所得税の2.1%)」の合計20%(+復興特別所得税)が譲渡所得に対する税金となります。この税率は法人税に比べても安く、長期での運用を考えている場合は個人での取得の方が有利です。

所有期間の計算方法

不動産投資の分析

短期、長期の課税区分を決定する際に重要となる所有期間は、取得をした日から譲渡をした日の属する年の1月1日までの期間となります。従って、カレンダー上で見る実際の所有期間よりも短くなる点に注意が必要です。

また、取得日と譲渡日については納税者の都合によって基準を変更する事ができます。取得日は「売買契約を締結した日」、譲渡日は「引き渡した日」とすれば所有期間を長くする事ができ、短期譲渡所得を長期譲渡所得に変える事もできる場合があります。

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