こんにちは「百年投資家」です。今回は神奈川県で収益物件(アパート一棟、マンション一棟、区分所有マンション、一戸建て、駐車場、土地、店舗、事務所、ビルなど)を売却する場合の重要ポイントについて書いていきたいと思います。
神奈川県は、日本の県の一つで関東地方の南西端、東京都の南に位置します。県庁所在地は横浜市で都道府県別人口は東京に次ぐ2位、人口密度は3位となっており、2013年以降不動産価格の上昇が続いています。
県全体の人口は1970年以降増加しており2010年には900万人を突破し増加し続けています。神奈川県では横浜市、川崎市、相模原市に人口が集中し、県中部では海老名市などで人口増が激しいです。
その一方、県西南部、県、東南部では人口が大幅に減少しており、不動産需要も小さいことから物件の売却には苦労することが予想されます。
(引用元：https://ja.wikipedia.org/)
上記からわかるように人口の増加している地域では物件の買い手もすぐに現れますが、人口が減少している地域では買い手が中々現れず売却までにかなりの年月がかかってしまうことも多々あります。
不動産投資を行うのならば人口増加地域がセオリーですが人口減少地域でも高利回りで運用することができればキャピタルロス(売却損)が出たとしてもリカバリーできます。
ただ、人口減少地域で利回りの低い物件をフルローンで買ってしまうと売却時に大きなキャピタルロスが出てしまいIRR(投資全体)として見るとたいして儲からない投資だった何てこともありますので注意が必要です。
収益物件の売却が得意な業者を探すなら「収益物件の売却が得意な不動産会社を探す」をご参照ください。一括査定サイトを活用する事で優秀な不動産会社を見つける事ができます。
神奈川県の地価推移
(画像引用元：http://www.tochidai.info/)
神奈川県の地価推移は上記のようになっています。バブル崩壊後地価の下落が続いていましたが小泉政権時の2007年〜2008年に好景気で一時地価が上昇し、2013年〜2016年にかけて再び地価が上昇してきています。
そのため、現在の土地価格は約10年前の2004年、2005年に比べ高額で取引されることが多いです。神奈川県全体で見ると上記のような地価の推移となっており、地方の人口の少ない都道府県に比べると上昇する局面があるため不動産を売り急ぐ必要はありません。
ピンポイントでもっとも地価が高い地域は神奈川県横浜市西区南幸1-3-1で坪単価が3300万円強となっており近年の地価上昇率も約9%と非常に高いです。全国的に地価の高い地点は地価上昇率も高い傾向があります。
神奈川県では川崎市、横浜市、座間市、相模原市、厚木市などで地価の上昇が目立ちます。一方、地価が坪50万円以上と高い地域ですが鎌倉市、逗子市、藤沢市、茅ヶ崎市、大和市、海老名市、平塚市では2015年比で地価が若干下落し、横須賀市、三浦市など人口減少の激しい地域では大幅な地価下落が見られます。
地価の大幅な下落が見られる地域では長期スパンで見ても地価が反転する兆しはなく、活用していない建物や土地を保有している場合、早めに売ってしまった方がいいでしょう！
収益物件を売却する場合の流れ
- 一括査定を使う
神奈川県で不動産を売る場合まずは一括査定サイトを利用し複数の不動産会社に収益物件の査定をしてもらいます。
- 不動産会社と媒介契約
次に査定価格を出してもらった複数の不動産会社から気の合う担当者を見つけ一般媒介契約か専任媒介契約で物件売却の仲介をお願いします。
- 売買契約
買主が見つかったら売買契約を結び物件の引き渡しを行います。なお、売却の流れにつきましては「アパートなどの収益物件売却の流れと不動産投資」でも記載しています。
知り合いに優秀な不動産売却の専門家がいる場合はその方に頼んだ方が良いと思いますが、「優秀な不動産売却の専門家がいない場合」「優秀か否か判断できない場合」「遠方の場合」は一括査定を活用し、優秀で気の合う不動産会社の担当者に物件売却についての相談を行った方が「より高額」で「より早く」売ることができます。
不動産を売却する場合の手数料
神奈川県で収益物件を売る場合、不動産業者へ支払う手数料の上限値は下記のようになっています。下記はあくまで上限値なので交渉次第で仲介手数料を安くしてもらう事も可能です。一括査定などを上手に利用し複数の業者と相談すると仲介手数料を安くする事ができます。
| 不動産の売買価格 | 業者へ支払う報酬の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下の不動産 | 5% |
| 200万円超〜400万円以下の不動産 | 4%+2万円 |
| 400万円超の不動産 | 3%+６万円 |
上記以外に契約書に貼る収入印紙代などが必要です。印紙代は下記のようになっています。印紙代は大きな金額ではありませんので気にしなくても良いでしょう！
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 10万円を超え 50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え 100万円以下のもの | 1千円 | 500円 |
| 100万円を超え 500万円以下のもの | 2千円 | 1千円 |
| 500万円を超え１千万円以下のもの | 1万円 | 5千円 |
| １千万円を超え５千万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| ５千万円を超え １億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| １億円を超え５億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
| ５億円を超え 10億円以下のもの | 20万円 | 16万円 |
不動産を売却した時の税金
神奈川県で不動産を売却した場合にかかる税金としては譲渡所得税があります。譲渡所得税は不動産売却時の利益に対してかかる税金で税率についてはその保有期間の長さによって長期と短期に区分し、異なる税率を適用する事になっています。
その他、登録免許税や不動産取得税など各種税金は買主が負担しますので家を売却する側の売主には譲渡所得税しかかかりません。
また、都市計画税、固定資産税などの税金は毎年1月1日現在における不動産の所有者が負担する事となっています。
不動産の売買にあたっては、日割り計算に基づいて売主と買主で負担し合うことが慣例になっており、特殊な契約を除いて通常の売買では、ほぼ例外なく清算金のやり取りがされます(売主は超過支払い分を返して貰うことができます)。
課税事業者で不動産を売却した場合は建物価格に対し消費税が課税されます。また、法人で売却した場合は法人税の税率が適用となり長期・短期の区別はありません！！
5年以下の短期譲渡所得の場合「所得税が30%」「住民税が9%」「復興特別所得税(所得税の2.1%)」の合計39%(+復興特別所得税)が譲渡所得に対する税金となります。
5年超えの長期譲渡所得の場合「所得税が15%」「住民税が5%」「復興特別所得税(所得税の2.1%)」の合計20%(+復興特別所得税)が譲渡所得に対する税金となります。
神奈川県で物件売却まとめ
神奈川県で収益物件(アパート一棟、マンション一棟、区分所有マンション、一戸建て、駐車場、土地、店舗、事務所、ビルなど)を売却する場合、減価償却費を計上している関係上、譲渡所得税が発生することがほとんどです。
完全な投資用物件を個人で売る場合、最低でも譲渡益の20%の税金がかかります。購入時に減価償却費を多く取るため、建物価格を大きくした場合は建物と土地を合わせた投資物件の簿価が小さくなっている可能性が高く数百万円の税金が発生することもあります。
「不動産・株式投資家必見！長期投資と短期投資で得する税金」でも書いていますが物件を売らなければキャピタルゲイン税は発生しません。
株式投資でも同様の考えですが基本的には「損が出ている」「利回りが小さい」「利益がほとんど出ない」などの投資先から処分して行き「利回りが高い」「利益が出ている」などの物件は税制面の優遇措置などが使えない限り売らない方がいいと思います。
すべての投資において現状維持と物件入替で収支(リターンや利回り)を計算し、売却の方がリターンが大きい場合のみ、物件を売った方がいいでしょう！今回の記事が不動産投資の参考になりましたら幸いです。
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