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静岡県で一戸建て・マンションなどの収益物件の売却

こんにちは「はじめての不動産投資」です。今回は静岡県で収益物件(アパート一棟、マンション一棟、区分所有マンション、一戸建て、駐車場、土地、店舗、事務所、ビルなど)を売却する場合の「税金」「仲介手数料」「売る方法」など重要ポイントについて書いていきたいと思います。

静岡県の人口分布

静岡県は本州の太平洋に面する日本の県の一つで、人口は360万人強、面積は約7777km²となっており、2005年以降徐々に人口が減少してきています。県内で最も人口が多い地域は浜松市で80万人、次いで静岡市(71万人)、富士市(25万人)、沼津市(19万人)、磐田市(17万人)と続きます。

不動産を売りやすい地域

人口密度がもっとも高いのは焼津市(約1970人/km2)で続いて三島市(約1770人/km2)、沼津市(約1040人/km2)、磐田市(約1020人/km2)、富士市(約1010人/km2)となっており、これら人口密度の高い地域では実需での需要も大きく一戸建て・区分所有マンションなどのの実需向け投資物件は売りやすいです。静岡県では神奈川や山梨県と隣接している地域の人口が増加傾向にある一方、伊豆市など南東部での人口減少が目立ちます。

不動産を売りにくい地域

人口減少が目立つ地域で不動産投資を行っている場合、毎年地価が1〜2%程度下落しているのでキャピタルロス(売却損)が出る可能性があります。

山梨県や長野県などと同様、人口が減少して地価が下落している地域で不動産投資を成功させるのならばキャピタルロス前提で高利回り物件へ投資した方が良いでしょう!また、人口動向が弱い地域でも一戸建ての賃貸需要は強い傾向があるので一戸建ての投資物件はオススメです!

収益物件売却が得意な業者

収益物件の売却が得意な業者を探すなら「収益物件の売却が得意な不動産会社を探す」をご参照ください。一括査定サイトを活用する事で優秀な不動産会社を見つける事ができます。

静岡県の地価推移

静岡県の地価推移
(画像引用元:http://www.tochidai.info/)

静岡県の地価推移は上記のようになっています。バブル崩壊後地価の下落が続いており2016年は2015年比で1.10%の下落となりました。下落幅は縮小していますが、静岡県全体で見れば今後も下落が続くことが予想されるため活用していない土地や建物などの不動産は早めに売ってしまった方がいいでしょう!

高く売れる地域

もっとも平均地価が高い地域は静岡市となっています。続いて三島市、清水町、長泉町、沼津市、浜松市と続きます。ただ、静岡市、浜松市は区によって大きく地価が異なり静岡市では葵区がもっとも地価が高く、駿河区、清水区と続きます。浜松市では中区がもっとも地価が高く、東区、浜北区、南区が続く形となります。

㎡辺りの単価がもっとも高い地域はで静岡県静岡市葵区呉服町2丁目6番8で坪単価は約500万円弱と高額です!!新幹線も停まる県であることからも地価の高い地域は近年、地価上昇率も高く、静岡市葵区は全体で見ても地価が上昇しています。

収益物件を売却する場合の流れ

一括査定を使う

静岡県で不動産を売る場合まずは一括査定サイトを利用し複数の不動産会社に収益物件の査定をしてもらいます。

不動産会社と媒介契約

次に査定価格を出してもらった複数の不動産会社から気の合う担当者を見つけ一般媒介契約か専任媒介契約で物件売却の仲介をお願いします。

売買契約

買主が見つかったら売買契約を結び物件の引き渡しを行います。なお、売却の流れにつきましては「アパートなどの収益物件売却の流れと不動産投資」でも記載しています。

売却のポイント

知り合いに優秀な不動産売却の専門家がいる場合はその方に頼んだ方が良いと思いますが、「優秀な不動産売却の専門家がいない場合」「優秀か否か判断できない場合」「遠方の場合」は一括査定を活用し、優秀で気の合う不動産会社の担当者に物件売却についての相談を行った方が「より高額」で「より早く」売ることができます。

物件を売却する場合の手数料

静岡で収益物件を売る場合、不動産業者へ支払う手数料の上限値は下記のようになっています。下記はあくまで上限値なので交渉次第で仲介手数料を安くしてもらう事も可能です。一括査定などを上手に利用し複数の業者と相談すると仲介手数料を安くする事ができます。

不動産の売買価格 業者へ支払う報酬の上限額
200万円以下の不動産 5%
200万円超〜400万円以下の不動産 4%+2万円
400万円超の不動産 3%+6万円

上記以外に契約書に貼る収入印紙代などが必要です。印紙代は下記のようになっています。印紙代は大きな金額ではありませんので気にしなくても良いでしょう!

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 1千円 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 2千円 1千円
500万円を超え1千万円以下のもの 1万円 5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え5億円以下のもの 10万円 6万円
5億円を超え 10億円以下のもの 20万円 16万円

家を売却した時の税金

静岡県で家を売却した場合にかかる税金としては譲渡所得税があります。譲渡所得税は不動産売却時の利益に対してかかる税金で税率についてはその保有期間の長さによって長期と短期に区分し、異なる税率を適用する事になっています。

その他、登録免許税や不動産取得税など各種税金は買主が負担しますので家を売却する側の売主には譲渡所得税しかかかりません。

また、都市計画税、固定資産税などの税金は毎年1月1日現在における不動産の所有者が負担する事となっています。不動産の売買にあたっては、日割り計算に基づいて売主と買主で負担し合うことが慣例になっており、特殊な契約を除いて通常の売買では、ほぼ例外なく清算金のやり取りがされます(売主は超過支払い分を返して貰うことができます)。

短期譲渡所得

5年以下の短期譲渡所得の場合「所得税が30%」「住民税が9%」「復興特別所得税(所得税の2.1%)」の合計39%(+復興特別所得税)が譲渡所得に対する税金となります。

長期譲渡所得

5年超えの長期譲渡所得の場合「所得税が15%」「住民税が5%」「復興特別所得税(所得税の2.1%)」の合計20%(+復興特別所得税)が譲渡所得に対する税金となります。

売却のポイント

なお、課税事業者で不動産を売却した場合は建物価格に対し消費税が課税されます。また、法人で売却した場合は法人税の税率が適用となり長期・短期の区別はありません!!

静岡県で収益物件売却まとめ


静岡県の場合、地価の高い地域以外の場合、地価も大幅に落ちていることから物件を売却した時の税金は少額であるケースがほとんどです(減価償却費を計上していない場合、取得価格から簿価が下がらないので税務上の譲渡益が出ないことがあります。

一方、減価償却費を計上している場合、簿価が小さくなっているので売却損が出たとしても、税務上の譲渡益が出る事がほとんどです)。

静岡市、浜松市の一部では地価が上昇しており、土地単価も高い事からアパート一棟、マンション一棟、ビル一棟などの大きな不動産を売った場合、譲渡所得税が高額になる事が多いです。

個人の短期譲渡の場合、税率が40%と高額になりますのでその場合は長期が適用になるまで保有するなど売却時期をずらす方が節税になり結果として投資全体としての利回り(IRR)が向上する可能性が高いです。今回の記事が不動産投資や収益物件売却の参考になりましたら幸いです。

収益物件売却が得意な業者

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