長野県で収益物件の売却

こんにちは「百年投資家」です。今回は長野県で収益物件(アパート一棟、マンション一棟、区分所有マンション、一戸建て、駐車場、土地、店舗、事務所、ビルなど)を売却する場合の重要ポイントについて書いていきたいと思います。

長野県は本州の内陸部に位置する日本の県の一つで、人口は200万人強、面積は約13561km²となっており、2000年以降徐々に人口が減少してきています。県内で最も人口が多い地域は長野市で約38万人、続いて松本市で24万人、上田市の15.5万人が続きます。

上記画像のように長野県北部、南部での人口減が激しく中部では人口が増加している地域も多数見られます。また、近年別荘地である軽井沢町は景気拡大の波に乗り地価が上昇しています。私は長野県に収益物件を持っていませんが長野県で不動産投資を行うのならば、実需の強い松本市を中心に一戸建て投資を行いたいと考えています。

長野県の地価推移

(画像引用元：http://www.tochidai.info/)
長野県の地価推移は上記のようになっています。バブル崩壊後地価の下落が続いており2016年は2015年比で0.64%の下落となりました。下落幅は縮小していますが、長野県全体で見れば今後も下落が続くことが予想されるため活用していない不動産は早めに売ってしまった方がいいでしょう！

 収益物件を売却する場合の流れ

物件を売却する場合の手数料

長野県で収益物件を売る場合、不動産業者へ支払う手数料の上限値は下記のようになっています。下記はあくまで上限値なので交渉次第で仲介手数料を安くしてもらう事も可能です。一括査定などを上手に利用し複数の業者と相談すると仲介手数料を安くする事ができます。

不動産の売買価格	業者へ支払う報酬の上限額
200万円以下の不動産	5%
200万円超〜400万円以下の不動産	4%+2万円
400万円超の不動産	3%+６万円

不動産を売却した時の税金

長野県で不動産を売却した場合にかかる税金としては譲渡所得税があります。譲渡所得税は不動産売却時の利益に対してかかる税金で税率についてはその保有期間の長さによって長期と短期に区分し、異なる税率を適用する事になっています。

その他、登録免許税や不動産取得税など各種税金は買主が負担しますので家を売却する側の売主には譲渡所得税しかかかりません。また、都市計画税、固定資産税などの税金は毎年1月1日現在における不動産の所有者が負担する事となっています。

不動産の売買にあたっては、日割り計算に基づいて売主と買主で負担し合うことが慣例になっており、特殊な契約を除いて通常の売買では、ほぼ例外なく清算金のやり取りがされます(売主は超過支払い分を返して貰うことができます)。

長野県の収益物件売却まとめ

長野県の場合、山梨県同様に地価が落ちている地域が多いためキャピタルロス(売却損)が出るケースも多いと思います。しかし、キャピタルロスが出たとしても減価償却費を計上している場合、投資物件の簿価は購入時に比べ減少しており、税務上の譲渡益は出てしまうことが一般的です。

私のように小さな物件(一戸建て、区分所有マンション、小さなアパート一棟)を投資対象としている場合は、税額も数十万円程度ですが、マンション一棟、ビル一棟、店舗・事務所の複合施設など大きな物件へ投資している場合、譲渡所得税はかなりの金額となりますのでそのようなケースでは事前に税理士などに相談した後、売却手続きを行った方がいいでしょう！今回の記事が収益物件売却や投資エリアの選定の参考になりましたら幸いです。