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区分所有マンションの売却と投資リターンの結果発表!

こんにちは「はじめての不動産投資」です。今回は先日、オーナーチェンジで売却した区分所有マンションの投資リターン(IRRや投資の時給)について記載して行きたいと思います。なお、物件の売却につきましては「査定サイトで埼玉県のマンションを売却」などでも詳しく記載しています。

区分所有マンションの売却と投資リターン

区分所有マンション投資

不動産投資の世界では最終的な利回りや収益総額が決定するのは売却した時です。そのため、売却したらそれで終わりでは無く、PDCAサイクルを回すためにも投資の収支を最終確認し、次の投資に活かす必要があります。

今回売却した物件は上記のように投資額200万円台の区分所有マンションでIRR、収益総額ともに小さく、時給換算したとしても大した金額になる投資ではありません。

投資の収支

投資総額は265万円で内訳としては物件価格230万円、仲介手数料・不動産取得税・登録免許税・初期修繕35万円となっています(計算式は「230+35=265万円」)

年間収支は税引き前のNOIで計算し毎年41万円でした(計算式は[家賃−管理費修繕積立金−固定資産税都市計画税−諸経費=41万円」)

6年目に売却し、売却時の価格は260万円、仲介手数料8万円、登記関連費用2万円、その年の家賃収入21万円で合計収支271万円です(計算式は「260-8-2+21=271万円」)

税引き前キャッシュフローのIRRは13.9%となっており、売却益を得ることができなかったためIRRは低くなってしまいました。この物件は粘ればもう少し高く売れたかもしれませんが、遠方で退去が発生した場合の修繕が面倒なため売却することにしました。

また、収益総額211万円・投資の時給1.17万円となっており悪くはない収益効率でしたがもう少し長く保有した方が収益総額・時給共に高くなった可能性があります。

もう少し長期保有した場合の投資リターンの計算

収支計算

上記はさらに長期で保有した場合の投資リターンのシミュレーションです。①家賃水準が変わらない、②これまで通りの稼働率(稼働率100%)、③売却時の価格が変わらない、といった仮定に基づいての計算なので上記通りになる確率は高くないかもしれません。

今回売ったマンションは築年数が古いですが土地値での購入のため③は予想通りに行く可能性がありますが退去が発生した場合①や②は前提がくつがえります。

IRRのシュミレーション

シミュレーションによるとさらに長期で保有した方がIRR(投資全体の利回り)は向上し、収益総額も向上することがわかります。

投資の時給

その結果、当たり前ですが投資の時給が上昇し10年保有していた場合、時給換算2万円の労働となったことがわかります(私が6年目で売却した時の合計労働時間は180時間程度でした)。

税金を加味するとどうなるか?

税金を加味した場合、計算は難しくなります。この物件は消費税課税事業者で購入し、消費税免税事業者で売却したため、建物部分について消費税の節税効果がありました(詳細は「課税事業者で投資物件購入時の消費税の計算と節税」参照)。そのため、取得価格は節税分を加味すると245万円となります。

また、売却時の譲渡所得については短期譲渡所得となり税率は20%、税金は計算上20万円です(譲渡価格−簿価=100万円程度、100万円×0.2=20万円)。そのため6年目の税引き後キャッシュインフローは251万円程度となります。

運営時の所得税+住民税は他の事業と合算されてしまうため計算が難しいのですが、個別で計算すると減価償却費の節税効果によって年間3万円程度の税金(所得税+住民税)で運営でき、毎年の税引き後キャッシュフローは38万円でした。

IRRの計算

税引き後キャッシュフローで計算したIRRは14%となり、税引き前のIRRに比べると若干上昇しました(一般的には税引き後のIRRの方が低くなります)。このIRRの上昇は消費税の節税効果が大きく、税引き後キャッシュフローまで考えて投資を行う事が重要だという事がわかります。

区分所有マンションの売却と投資リターンまとめ

投資の利回り計算

いかがだったでしょうか?規模が小さく一般的に収益総額が小さくなる区分所有マンション投資だとしても投資の時給が1万円以上となりました。

時給1万円以上の仕事は世の中にほとんどなく、不動産投資の時給が高い事がわかります。また、不動産投資では長期で持てば持つほど時給が上昇する傾向があります。

長期運営ができる代表格の新築物件投資ではIRR(投資全体での利回り)は低いケースが多いのですが、保有期間を長くする事ができるため投資の時給は高くなる事が多いです(詳細は「新築アパート経営と築古物件投資の利回り・IRR・時給を比較」参照)。今回の記事が不動産投資の参考になりましたら幸いです。

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