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不動産投資と満室運営テクニック

こんにちは今回は不動産投資で必要な満室運営・満室経営テクニックについて書いて行きたいと思います。不動産は空室のままだと一戸建ての場合でも固定資産税や都市計画税がかかってしまい、収支はマイナスになってしまいます。

区分所有マンションの場合は最悪で管理費、修繕積立金が追加でかかりローンを使っていなかったとしても毎月の収支が数万円の赤字になってしまう事もあります。

そのため不動産投資では収益物件(アパート一棟、マンション一棟、一戸建て、区分所有マンションなど)を買ったら終わりではなく買った後、満室稼働させるために努力する必要があります。

不動産投資と満室運営テクニック記事一覧

満室テクニック
  • 1ヶ月客付けが遅れれば1ヶ月分の家賃の機会損失が発生しますので可能な限り早急に客付けをする事が必要です。物件成約の公式でも書かせて頂きましたが基本的には内見数(問い合わせ数)と成約率のかけ算で入居が決まります。早く決める為には両方を引き上げる努力をする事が重要です。

  • 今回は営業マンが考えている客付けの優先順位について書いて行きたいと思います。不動産投資において満室経営を持続させる為には不動産営業マンの考え方、気持ちを知る必要があります。

  • 大家さんが撮影した写真を利用し不動産会社へ客付けの依頼をしたり、ホームページ(webサイト)に載せ自身で客付けを行ったりする事で効率的、効果的な客付けが可能となります。

  • 不動産賃貸の媒介契約時には大家さん自身で撮影した写真をUSBなどに入れて持参する事で、客付け業者や管理業者が営業活動をすぐに始めてくれます。

  • 空室時の鍵については、管理会社や客付け会社が預かっているのが一般的です。しかしこの方法だと営業マンはいちいち鍵を取りに行かなければなりませんので手間がかかります。

  • 客付け成功の公式で書かせて頂いた募集条件について深堀して行きたいと思います。全てのビジネスで共通する事ですがお客様をゲットしたいならばどのようなお客様がターゲットになるか知る必要があります。

  • 不動産賃貸業(大家業)において営業マンの物件案内方法を知っておく事は非常に重要です。意味のある内見と意味の無い内見で書かせて頂いたように意味の無い内見を何度行っても成約(客付け)には至りません。

  • 入居希望者の内見には意味の無い内見と意味のある内見があるのをご存知でしょうか?不動産賃貸業において中古物件の成約率は20%とされています。

  • 不動産投資(大家業)において不動産を稼働させる事は非常に重要です。しかし、不動産をただ、管理会社に任せておいただけではなかなか稼働率を上げる事は出来ません。

不動産投資と満室経営

不動産投資では絶対に満室経営をしなければ行けない訳ではありませんが可能な限り満室で運営した方が良いでしょう!個々の経営スタンスにもよりますが私の場合は数千円の家賃の値引ならば入居者を入れてしまった方が良いと考えています。

僅か1000円の値引ならば年間で考えても12000円、4年で考えても48000円です。家賃が50000円の物件の場合、2ヶ月空室にするのならば48000円にして入居者をすぐに入れてしまった方が得策の可能性もあります。

ただ、家賃の値引は投資用物件の価値を下げる可能性があるので注意が必要です。一般的に投資物件の価値は利回りで計算し利回りが低くなると売却値が低くなってしまう可能性があります。

賃貸中のオーナーチェンジを考えている場合は敷金・礼金を0にして高めの家賃で入居させる、オーナーチェンジを考えていない場合は敷金・礼金をしっかりもらう代わりに安い家賃ですぐに入居してもらう等、投資戦略に合った家賃設定を行う事も大切です。

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