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東京都でアパート・マンション・一戸建てなどの収益物件を売る

こんにちは「はじめての不動産投資」です。今回は東京都で物件を売却する場合の重要ポイントについて書いていきたいと思います。東京都は都道府県別人口で全国1位、人口密度でも全国1位となっており、約1350万人(日本の人口の10%以上の人)が東京に住んでいます。

また、東京を中心とする首都圏には3700万人が住んでおり、世界最大の都市圏となっています。そのため地価が高く不動産売却時や相続時には高額な税金が発生する可能性があります。

東京の人口

人口推移を見てみると埼玉県や神奈川県、千葉県などの首都圏と異なり1970年代から2000年まではほとんど人口が増えませんでした。しかし2000年以降、経済のグローバル化に伴い徐々に人口が増加しここ10年で100万人以上人口が増加しました。

東京都では東部の東京23区、中部の稲城市、国立市、八王子市、立川市等で人口の増加が見られる一方、西部の青梅市、奥多摩町などでは人口の減少がみられます。

東京都の人口推移
(引用元:https://ja.wikipedia.org)

人口の減少が激しい奥多摩町などの一部の地域では建物や土地を売るのに苦労しますが、全般的に適正価格で売り出せば需要が大きいためすぐに不動産を売却することができます。また、昨今では円安の影響もあり、海外投資家が投資用に区分所有マンションや一戸建てを買うケースも多々見られます。

マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟、大規模駐車場などの売却で大きなキャピタルゲインが出るケースでは税金が高額になる場合もありますので税理士に相談してから売却するなど節税対策をとるようにしましょう!

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東京都の地価推移

東京の地価推移
(画像引用元:http://www.tochidai.info/)
東京都の地価推移は上記のようになっています。バブル崩壊後地価の下落が続いていましたが小泉政権時の2005年〜2008年に好景気で大幅に地価が上昇し、2013年〜2016年にかけても再び地価が上昇してきています。

埼玉県や神奈川県、千葉県などと比べても東京都の地価上昇率は高く、平均地価は2012年が約75万円/㎡だったのに対し2016年は約87万円/㎡まで上昇しています(収益物件を2012年に買っている方は含み益が出ている可能性が高いです)。

東京の不動産は売りやすい

中長期的に見てもバブル期を除くと長期で上昇トレンドを形成しており、大地震などがこない限りは景気の谷が来たとしても、数年もすると再び地価の上昇局面を迎える可能性が高いです。そのため、活用していない建物や土地を持っていたとしても売り急ぐ必要はありません(デフレの中、価格が上昇しているので売却時期を後にすればするほど儲かります)。

ピンポイントでもっとも地価が高い地域は東京都中央区銀座4-5-6で坪単価が1億3000万円万円強となっており近年の地価上昇率も約18%と非常に高いです。全国的に地価の高い地点は地価上昇率も高い傾向があります。

地域の特徴

地価の上昇が目立つ地域としては東京23区の中央区、千代田区、港区、新宿区、文京区などであり、港区では10%以上地価が上昇しています。一方、同じ東京23区でも台東区は地価が下落しており東京23区の中でも強い地域と弱い地域の格差が広がっています。

東京都でも人口が減少している地域では下記の図のように長期スパンで見ても地価が反転する兆しはなく、このような地域に活用していない土地を保有している場合、早めに売って他の地域の物件へ投資した方がいいでしょう!

奥多摩(画像引用元:http://www.tochidai.info/)

収益物件を売却する場合の流れ

一括査定を使う

東京都で不動産を売る場合まずは一括査定サイトを利用し複数の不動産会社に収益物件の査定をしてもらいます。

不動産会社と媒介契約

次に査定価格を出してもらった複数の不動産会社から気の合う担当者を見つけ一般媒介契約か専任媒介契約で物件売却の仲介をお願いします。

売買契約

買主が見つかったら売買契約を結び物件の引き渡しを行います。なお、売却の流れにつきましては「アパートなどの収益物件売却の流れと不動産投資」でも記載しています。

売却のポイント

知り合いに優秀な不動産売却の専門家がいる場合はその方に頼んだ方が良いと思いますが、「優秀な不動産売却の専門家がいない場合」「優秀か否か判断できない場合」「遠方の場合」は一括査定を活用し、優秀で気の合う不動産会社の担当者に物件売却についての相談を行った方が「より高額」で「より早く」売ることができます。

私の場合、東京都に比べると遥かに田舎で地価が安い地域でしたが、一括査定サイトを上手に使うことでキャピタルゲイン(売却益)を出すことができました!!そのため、東京にある数千万円の収益物件(アパート一棟、マンション一棟、区分所有マンション、一戸建て、駐車場、土地、店舗、事務所、ビルなど)の場合、相当なキャピタルゲインが出ると思います。

物件を売却する場合の手数料

東京で収益物件を売る場合、不動産業者へ支払う手数料の上限値は下記のようになっています。下記はあくまで上限値なので交渉次第で仲介手数料を安くしてもらう事も可能です。一括査定などを上手に利用し複数の業者と相談すると仲介手数料を安くする事ができます。

山梨県、神奈川県、埼玉県などで売却の経験がありますが地方の物件で金額が安いケースでも仲介手数料は2%程度まで値引きしてもらうことは可能なので東京で数千万円の物件の場合、1%やタダにしてもらうことも可能だと思います(数千万円ならば業者も片手で十分でしょうw)。

不動産の売買価格 業者へ支払う報酬の上限額
200万円以下の不動産 5%
200万円超〜400万円以下の不動産 4%+2万円
400万円超の不動産 3%+6万円

上記以外に契約書に貼る収入印紙代などが必要です。印紙代は下記のようになっています。印紙代は大きな金額ではありませんので気にしなくても良いでしょう!

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 1千円 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 2千円 1千円
500万円を超え1千万円以下のもの 1万円 5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え5億円以下のもの 10万円 6万円
5億円を超え 10億円以下のもの 20万円 16万円

物件を売却した時の税金

東京都で物件(アパート一棟、マンション一棟、区分所有マンション、一戸建て、駐車場、土地、店舗、事務所、ビルなど)を売却した場合にかかる税金としては譲渡所得税があります。譲渡所得税は不動産売却時の利益に対してかかる税金で税率についてはその保有期間の長さによって長期と短期に区分し、異なる税率を適用する事になっています。

その他、登録免許税や不動産取得税など各種税金は買主が負担しますので家を売却する側の売主には譲渡所得税しかかかりません。

東京の物件を売った場合、かなりの税金がかかる可能性がありますが、一時的に住民票を移して住んでいた物件の場合、3000万円特別控除を使えるかもしれません!!3000万円特別控除の詳細につきましては「税金0円で神奈川県の不動産投資用マンション売却」をご覧ください。

短期譲渡所得

5年以下の短期譲渡所得の場合「所得税が30%」「住民税が9%」「復興特別所得税(所得税の2.1%)」の合計39%(+復興特別所得税)が譲渡所得に対する税金となります。

長期譲渡所得

5年超えの長期譲渡所得の場合「所得税が15%」「住民税が5%」「復興特別所得税(所得税の2.1%)」の合計20%(+復興特別所得税)が譲渡所得に対する税金となります。

売却のポイント

なお、課税事業者で不動産を売却した場合は建物価格に対し消費税が課税されます。また、法人で売却した場合は法人税の税率が適用となり長期・短期の区別はありません!!

東京で収益物件の売却まとめ

東京

東京都の場合、土地値は2000年以降上昇傾向にあり、建物の減価償却費を計上してきているケースでは確実に譲渡所得税が発生します。また、長期譲渡所得が適用になったとしてもかなりの税額となる可能性があります。

収益物件で小さな一戸建てや区分所有マンションを売る場合は税額も数十万円程度だと思うのでそこまで気にする必要はないかもしれませんが一棟マンション、一棟アパート、コインパーキング、ビル一棟など土地が大きい物件を売る場合は税理士などに相談した後、売った方がいいでしょう!今回の記事が不動産売却の参考になりましたら幸いです。

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