オーナーチェンジにおける敷金と礼金

こんにちは【波平の不動産投資】です。今回は収益物件(アパート、マンション、一戸建て、ビル一棟など)をオーナーチェンジで売却した場合の敷金と礼金の取り扱いについて見て行きたいと思います。

私が収益物件を売る時はオーナーチェンジで売るケースが多いです。オーナーチェンジではない一般の売却では売却期間中は家賃を受け取ることができないので機会損失が発生します。一方、オーナーチェンジでの売却では売却期間中も家賃を受け取ることが出来ますし、売却期間が長くなってしまったとしてもその間も家賃が入ってくるので機会損失は発生しません!

オーナーチェンジ売却の注意点

全ての物件でオーナーチェンジ売却が最適というわけではありません。例えば居住用一戸建ての売却ではオーナーチェンジよりも一般需要の方に売却した方が高く売れることが多いです。個人的には不適合接道物件、ワンルームマンションなど実需需要が少ない物件で適しているように感じます。

オーナーチェンジとは

契約書に入れたい特約

オーナーチェンジとは不動産の賃借人がいる状態で不動産の所有権が移転する事を指します。投資用不動産などではよく行われますが、敷金や礼金、権利金等についてどのように新所有者へ移転するかを知る事は不動産投資をする上で非常に大切な知識となっています。

敷金の引継ぎ

敷金とは、賃貸借契約において借主が貸主へ預ける金銭で、契約期間中およびその終了後の明け渡しまでの間に生じる貸主の損害を担保する目的があります。

オーナーチェンジによって賃貸住宅や賃貸マンションが売買され、貸主が新所有者に移行した場合、賃貸借契約に基づく敷金は新所有者に引き継がれる事になり、同時に新所有者は借主に対して敷金の返還義務を負う事になります。

ただ、地域によっては商慣習で敷金の引継ぎをしない場合があります。敷金が3ヶ月や4ヶ月分、従前のオーナーに預けられている物件の場合、オーナーチェンジで取得すると、かなりお得になる可能性があります。逆に敷金が全く預けられていない物件の場合、入居者退去時に問題になる可能性がありますので可能な限り手を出さない方が良いでしょう!

すぐに売却する予定の物件の客付と礼金

自身が客付した後、すぐにオーナーチェンジで売却してしまう予定の物件の場合は敷金0円、礼金2ヶ月などで募集しオーナーチェンジで売却するという荒技もあります。礼金については一般的にオーナーチェンジで新オーナーへの引継ぎはされません(ハウスクリーニング費用については一般的に敷金と同様に新所有者に引き継がれます)。このような敷金や礼金の引継ぎについての豆知識は知っておいて損はないでしょう。

オーナーチェンジの敷金(関東と関西の違い)まとめ

関西

私自身が関東の人間なので関西の商習慣については正確には判りかねます。ただ、知人や関西の不動産会社に聞いたところ、関東では預かり敷金は入居者に対して返還義務のある債務と言うことでオーナーチェンジ時に旧オーナーから新オーナーへ引き継がれます。

しかし、関西では持ち回りと言うことで預かった敷金はそのまま旧オーナー(売主)の懐に入り、買主は敷金の返還債務だけ負うという取引が一般的となっています。名古屋など中部だとどちらになるか気になりますね(笑)このように地域の商習慣があるので基本的には良く知った地域での不動産投資が最も成功しやすいです!今回の記事が不動産投資の参考になりましたら幸いです。

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