地方不動産投資で勝つ為の出口戦略の調査法

こんにちは波平の不動産投資です。今回は不動産投資の出口戦略を考える上で重要となるIRRの考え方について書いて行きたいと思います。関連記事としては「IRR(内部収益率)」や「新築一戸建てへ不動産投資!!IRRと収益性の計算」をご覧ください。

IRRの考え方とは

IRR(internal rate of return method)とは内部収益率法とも呼ばれています。IRRの考え方は非常に大切で一見すると高利回りの投資案件でも見方によっては投資に値しないと言うことが判ってきます。それでは早速、具体例について見て行きたいと思います。

「ある地方一戸建てが300万円で売りに出ていました。この物件のNOI(net operating income:家賃収入から管理費、固定資産税、空室損などの経費を差し引いた額)が45万円の場合NOI利回り(実質利回り)は15%となります。これはカナリ優良な投資案件ですね!!!

しかしこの物件を購入後、急な資金が必要になり3年後に売却したとき170万円でしか売る事ができませんでした….。このときこの投資案件は優良だったでしょうか!?」この時、参考になる指標がIRRです(IRRはエクセルで簡単に計算できます)。

irr上記の場合IRRは約1%となります[キャッシュフローは1年目-255万円(-300万円+45万円)、2年目45万円、3年目215万円(170万円+45万円)で計算しています]。一見すると15%の投資案件でも最終的な売却も含めると1.07%でしか運用できなかった事になります。3%や4%の高い金利で借入を行っていたら赤字ですね(笑)

不動産投資においてIRRの数字自体よりも「売却も含めて不動産の利回りを計算する」という考え方が非常に大切です!!一見すると高利回りの物件でも売却も含めて考えると利回りは全く高くなかったなんて事は良くあります。

投資用の不動産を調査する場合、売却損や売却益も考えて計算すべし!!が今回のキーワードになります(^^)

地方物件の出口戦略

IRRの考え方のように出口戦略(売却)を考えて投資用の不動産を調査する事は非常に大切です。特に地方物件の場合、アベノミクスの好景気の間も地価が年々下がっているのでキャピタルロスも考えて利回りを計算しましょう!地価が下がっていると言うことは土地値で一戸建てを購入しても売却損が発生する可能性がある事を示しています!

出口戦略を考える必要はない!?

ただ、矛盾するように感じるかもしれませんがNOI利回りが40%とか50%という投資案件の場合、キャピタルロス(売却損)を凌駕するCIF(キャッシュインフロー)があるので出口戦略を考える必要は無いでしょう!2、3年で投下資金を回収する事ができるので出口で損が出ても負ける可能性は殆んどありませんね!

出口戦略は?

私の物件の場合、ある一戸建ては都市計画道路があり収用される予定となっています。表面利回りで20%は出ているのでNOI利回りでも15%は十分維持できています。出口では購入金額の2倍以上で売却ができる予定なので投資としては大成功でしょう!他の物件でも出口戦略を策定した上で投資を行っています。一般的に一戸建てが最も幅広いニーズに対応しているので出口戦略の選択肢は多いです!

まとめ

今後は「再建築不可物件の錬金術」や「収用予定物件の投資法」「格安物件の見つけ方」「売主との直接交渉」などについても書いて行く予定です。今回の記事が不動産投資の参考になりましたら幸いです。