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群馬県前橋市に不動産投資用マンションを購入

不動産投資で大儲け
約4年前に群馬県に投資用区分所有マンションを買いました!!こちらの物件も埼玉県さいたま市のマンションと同様に借入(ローン)を使わず現金で買いました!

2017年当時、所有期間が5年以下のため短期譲渡所得となってしまうので売却は考えていませんでしたが、2018年になり長期譲渡所得が適用されるため、すでに売却してしまいました(売却が得意な業者の探し方については「収益物件の売却が得意な不動産会社を探す」をご参照ください)。

短期と長期の譲渡所得

不動産の税金は短期譲渡所得と長期譲渡所得で何か違いがあるんですか??

はい!個人の場合、5年未満の短期譲渡所得の場合「所得税が30%」「住民税が9%」「復興特別所得税(所得税の2.1%)」の合計39%(+復興特別所得税)が譲渡所得に対する税金となります。それに対して5年超えの長期譲渡所得の場合「所得税が15%」「住民税が5%」「復興特別所得税(所得税の2.1%)」の合計20%(+復興特別所得税)が譲渡所得に対する税金となります。

だけど、不動産ってそんなに利益が出るんですか?私は利益が出たなんて聞いた事が無いんですが。。。?

不動産は減価償却費を計上する事で会計上の利益が出てしまいます!例えば築30年の木造住宅を建物100万円、土地100万円で買った場合、4年間で100万円減価償却する事になります。4年後に200万円で売ると会計上の利益は100万円出てしまい短期譲渡所得になる為、約40万円の税金が発生します!

群馬県前橋市で買ったマンションの詳細

群馬県前橋市で買った物件はついこの間、外壁や屋上の大規模修繕(外壁塗装、屋上防水など)を行ったので外壁がかなり綺麗になりました!

間取りは2DKを1LDKにリノベーションした物件でLDK部分が15帖以上と広く競争力があります。

用途地域は第一種住居地域、床面積は約40㎡、構造は鉄筋コンクリート、駅からの距離は約18分と遠いのですが近隣に月決め駐車場が多数あったので十分客付け出来ると考え購入しました。

エレベータがついていない分、ランニングコスト(管理費・修繕積立金)が安く月額6000円となっています(私の買っている区分所有マンションは地方が多いためすべてエレベーター無しの物件です)。

2017年現在だとこのような物件は殆ど皆無となりましたが当時はこういった優良物件がありました(これだけ不動産投資が普及すると、こういった物件はもう出てこないかもしれませんね)!市場で300万円で出ていた物を240万円で指値(値段交渉)し購入、表面利回り21%、実質利回り16.5%で現在は運営しています。

土地の値段など

土地の値段
(画像引用元:全国地価マップより)

固定資産税路線価格は買った時点で4.2万円/㎡程度だったので1㎡あたりの市場価格の概算は4.2/0.7=6万円程度となります(土地の市場価格の求めたについてはさいたま市のマンションの記事で書いています)。

県庁所在地でこの値段は安いように感じるかもしれませんが地方だとこれくらいの値段で土地が動いています。

4階建てと言うこともあり土地の持分は25㎡程度、土地値は150万円程度となります。リフォーム費用は全面リフォーム(キッチン、バス、壁紙、フローリング、エアコン2台、建具、トイレ、キッチンパネル)だったので少なくとも130万円はかかります。そのため、実質的に建物価格は0円で購入できた計算になります。

指値のポイント

指値
この物件も埼玉県のマンションと同様、積算価格だと論理的な根拠としては乏しかったです(固定資産税評価額以下での購入ですし、リフォームを加味すると明らかに積算価格以下となってしまいます)。

収益還元法も利回りを計算すると300万円を超える金額が妥当でしたので取引事例比較法で値段の概算値を出し交渉しました!

物件購入後

購入後

物件購入後(買付け申し込みから物件購入までの流れはこちらの記事を参照)はハウスクリーニングだけ行い、すぐに仲介会社を使って客付けを行いました!私の場合はオーナーチェンジの不動産の売却以外は基本的には一般媒介契約を使い複数の会社を使って募集を行います。

今回の群馬のマンションの場合も初めての土地と言うこともあり、各社の客付け力を見極める上でも5社程の不動産会社を使い客付けを行いました。

募集から約1ヶ月で女子大生の方が入居してくれ、現在でもそのまま入居しています(入居後4年を過ぎているので留年しているか就職後も入居してくれているのかな!?)

投資用マンションまとめ

今回書かせて頂いた群馬県のマンション投資は私の行った不動産投資の中でも殆んど手間がかからずに高利回りを達成できた物です。

一般書籍やブログ等で利回りを自慢する記載があったりもしますが個人的には手間をかけて利回りを上げる事は難しく無く、いかに手間をかけずに利回りを上げるかを考えるのが重要だと思います。

私の物件でも一戸建てで実質利回り(NOI利回り)25%以上の物件がありますがその物件ではDIYリフォームを行ったり、複数の業者を使ってリフォームを行ったりとカナリの手間がかかったので投資としてはイマイチだったと考えています。今回の記事が不動産投資の参考になりましたら幸いです。

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