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埼玉県鴻巣市に不動産投資用マンションを購入

不動産投資で大儲け

埼玉県鴻巣市のマンションはさいたま市のマンションの後に買った物件で手間の割には利回りが高く、個人的には成功した投資物件です。

現在では投資資金を全て回収してしまったので、たとえ、0円で売ったとしてもトータルでのリターンはマイナスにはなりません。取引事例比較法や収益還元法で物件の売却の概算値を出すと購入時に比べ少なくとも約70万円高値で売れる可能性があり、減価償却費を加味すると150万円程度の利益が出てしまいます。

150万円に対する税金は約30万円(150万円×0.2=30万円)であり運用資産が30万円減ってしまうため同等利回り以上の物件に投資できない限り投資のリターンが減ってしまいます

現在の市場では鴻巣市に買った区分所有マンションと同等の利回りを手間をかけずに出せる物件が無いためこの物件は売らずに暫くの間ホールドする予定です。

投資の意思決定

投資の意思決定はこのようなプロセスで行います。これは何も不動産投資だけではなく株式投資など他の投資や事業経営でも同様の考え方をします。

区分所有マンション投資

鴻巣市で買った物件もエレベーター無しでワンルームではありません。別にワンルームやエレベーターが嫌いな訳ではありませんが地方都市のターミナル駅近では無い物件ではエレベータがついていない物件の方が実質利回り(NOI利回り、FCR)が高くなるためエレベーター無しを買います。

NOIの公式

NOIを求める公式は次のようになります。【GPI-(空室損 滞納損)-OPEx=NOI】さらにここから実質利回りを求める場合【NOI/物件取得価格(E+LB)=実質利回り(NOI利回り)】となります。このような投資指標は専門の記事を作りますので別の機会に書いて行きたいと思います。

また、ワンルームは新宿や池袋等ならば家賃が5万円以上取れるので十分成り立つのですが地方だと供給過剰+差別化要因無しの為、家賃が2〜3万円程度しか出ず給湯器やエアコンの故障で一気に採算性が悪化するので買っていません。

ちなみに2DKなど広さがある程度あったとしてもエアコンや給湯器、キッチン、トイレはワンルームと変わりません。そして、壁紙の張替等、表層のリフォームは現在では格安で行う事が出来ます。また、出口(売却時)では実需需要もある為、層が厚くワンルームに比べると値崩れしにくいです!!

埼玉県鴻巣市で買ったマンションの詳細

マンション気になる物件の間取りは2DK、広さは40㎡弱、鴻巣駅から10分程、構造はRC(鉄筋コンクリート)、用途地域は第一種中高層住専の物件です。ターゲットとしては大宮駅への通勤の方をペルソナとして設定し、リフォーム等を行いましたが結果としては年配の近隣勤めの方が入居しました(笑)

この物件の良い点として土地が広く管理組合の月決め駐車場を敷地内に持っているため、管理費・修繕積立金が月5000円と安い点です。

管理費・修繕積立金がただ安いだけの物件では後々、大規模修繕時等に一時金が発生する可能性がありリスクが高いです。

しかし、駐車場家賃が管理組合に入ってくる為、管理費・修繕積立金が安い等、根拠がシッカリしている物件ではリスクが低く、NOI利回り(実質利回り)も高くなる傾向があり優良物件になる可能性が高いです。

土地の値段と指値

土地の値段
(画像引用元:全国地価マップより)

固定資産税路線価格は買った時点で4.5万円/㎡程度だったので1㎡あたりの市場価格の概算は4.5/0.7=6.4万円程度となります(土地の市場価格の求めかたについてはさいたま市のマンションの記事で書いています)。

土地の持分は34㎡なので土地値で217万円となります。物件の購入価格は指値(値段交渉)を入れて230万円なので積算価格では根拠が厳しかったです(固定資産税評価額でも土地+建物だと330万円を超えていました)

こちらの物件も群馬の物件さいたま市の物件同様に取引事例比較法を使い概算の値段を出し交渉を行いました!意外と取引事例比較法で探せば根拠となる数字は出す事が出来ます。

マンション購入後と利回り

鴻巣の投資用マンションも群馬のマンション同様、中が綺麗だったのでハウスクリーニングと少しのDIYリフォームをした後、4社くらいの一般媒介契約で客付けを行い、物件購入後1.5ヶ月くらいで入居者が決まりました。

利回りは表面利回りで20%、実質利回り(NOI利回り)で約17%となり満足いく投資結果となりました。現在でも実質で20%近くになる投資案件もありますが物件再生から稼働までの手間や投資物件の入れ替えに伴う機会損失を考えると入れ替えは割に合わないように感じています。今回の記事が不動産投資の参考になりましたら幸いです!

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