地方物件と都心物件のメリット・デメリット

こんにちは「波平の不動産投資」のナミヘイです。今回は地方物件投資と都心物件投資についてそれぞれのメリットとデメリットについて書いて行きたいと思います。

地方物件vs都心物件

一般的には地方物件の方が表面利回りが高く、都心の物件の方が表面利回りが低いです。また、流動性(売却のしやすさ)は地方のほうが低く売却しにくいです。一方、都心物件は流動性が高く東京の山手線周辺ではすぐに買い手が見つかり換金することができます。

地方物件へ投資

地方物件へ投資

ここでの地方物件の定義としては東京近郊の首都圏(東京、埼玉南部、神奈川東北部、千葉西部)や大阪、名古屋、福岡、仙台、札幌などの大都市以外を地方と定義したいと思います。

地方物件のメリット

地方物件のメリットとしては(表面)利回りが高い事が上がられます。価格も安価である事から一戸建てや区分所有マンションならば借り入れを利用しないで現金で購入する事も可能です。また、流動性が低く物件数も少ない為、市場価格に比べかなり割安で購入できる事もあります。このような利回りの高さや現金決済が可能な点が地方物件のメリットと言えます。

地方物件のデメリット

反対に地方物件のデメリットは何でしょう?デメリットとしては空室率の高さがまず上げられます。また、平米あたりの家賃収入に対する原状回復コストが高く、入居期間が短い入居者が多いとランニングコストが高くなり経営を圧迫します。

さらに、管理会社の質も競争の激化している東京等に比べると低い可能性があります。また、購入希望者の絶対数が少なく売却に苦労する場合がある点です。これらの点が地方物件のデメリットです。

地方物件まとめ

地方物件は上記のようなメリット、デメリットがありますが私自身は地方物件を中心に賃貸経営を行っています(画像のような田舎ではなく地方でも県庁所在地など需要がある地域です)。

地方でも空室率の低いハニースポットがありますし、原状回復コストも安く済ます方法もあります!原状回復費用や平米あたりの家賃収入の関連記事につきましては「アパート経営のNOIとFCR(実質利回り)」「1坪あたりの賃料」などをご覧ください。

都心物件へ投資

東京

都心物件とは東京近郊の首都圏や名古屋、大阪、福岡、仙台、札幌等で築15年の3点ユニットタイプのワンルーム(20平米以下)で家賃が5万円以上取れる地域と定義させて頂きます。

都心物件のメリット

都心物件の最大のメリットとしては平米(坪)辺りの家賃が高く、家賃に対する原状回復コストが低い点です。また、一般的に空室率が低く、高稼働が期待できる点もメリットです。そのため、NOI利回り(FCR)でみると地方よりも(実質)利回りが高いケースが存在します。

都心物件のデメリット

逆にデメリットとしては土地の値段が高く、物件価格が高いため現金だけでの購入が難しい点。地方に比べると3-10%程度、表面利回りが低い点などが上がられます。

また、都心の物件で事務所一棟などの場合、税法上固定資産税都市計画税がもの凄い金額になり、それだけで収益を圧迫します(住居用以外の場合、固定資産税は住居用の6倍となります)。

都心物件まとめ

上記以外にも地方物件と比べた小さなメリット、デメリットはたくさんあります。地方と都心どちらの方が良いかというのはその人の投資スタイルや住んでいる地域により異なります。

地方投資と都心投資まとめ

地方(都心)投資でも儲かる人は儲かりますし、損する人は損をします。成功者には成功者なりの投資方法がありますのでまずは一個不動産を買い、自分なりの成功パータンを作ってみる事が重要だと思います。

私自身はどちらの投資も行ったことがあり難易度という面ではやはり都心物件のほうが難易度が低いと感じています。ただ、地方投資では実質利回りで20%を超えるような投資案件も存在するので小さなお金で大きく儲けるのならば地方物件がいいでしょう!今回の記事が不動産投資やアパート経営の参考になりましたら幸いです。