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東京都八王子市に不動産投資用一戸建てを購入

不動産投資で大儲け

約3年前に東京都八王子市に投資用一戸建てを購入しました。こちらの物件についても山梨県の一戸建て同様に日本政策金融公庫で200万円の融資を使っています。

他の物件や事業とのポートフォリオで収益を得る計算なのでK%(ローン定数)イールドギャップの計算は行っていませんが5年間の短期融資なのでイールドギャップはマイナスだと思います。以前の記事でも書きましたがイールドギャップについてはマイナスの場合、レバレッジが効いていないので融資をすればするほどどCCR(自己資本利益率)が下がってしまいます

東京都の物件の詳細

東京都八王子市の駅から徒歩30分くらいの物件で駅近でははないので競争力は落ちますが敷地内に車1台分の駐車場を確保できそうだったのと、近隣に月決め駐車場があったので購入しました。

法定耐用年数を超えた木造住宅のため減価償却は4年、間取りは3LDK、床面積は72.7㎡となっています。購入後、DIYでのリフォームと業者によるリフォームを行い家賃6.5万円で客付けしました。こちらも他の投資用物件同様に指値(値段交渉)しており市場で600万円で出ていたものを500万円でして購入しています。

指値で購入

私の場合、ほとんど全ての物件で指値を行っていますが2つほど指値を使っていない物件があります。一つは東京都足立区の区分所有マンションで市場に出た日にすぐに買った物件です(35㎡のリフォーム済み物件で金額は350万円)。もう一つは静岡県の一戸建て物件でこちらも出た日に満額の250万円で購入しています。絶対指値をしなければいけないわけではなく物件の価値によって指値をするか否かを決める必要があります。

土地の値段と指値

路線価

固定資産税路線価は買った時点で5.5万円/㎡だったので1㎡あたりの市場価格の概算は5.5/0.7=7.86万円となります(土地の市場価格の求めたについてはさいたま市のマンションの記事で書いています)。

土地面積は約80㎡なので市場価格の概算値は7.86×80=628万円となります。今回は法定耐用年数を超えていたことと耐震前の物件ということで解体費分を引いてもらい土地値-解体費で概算の指値を算出しました。指値の算出方法や買付申込書の書き方については別の機会に掲載します。

物件購入後

この物件は残置物があったので物件購入後は片付け業者を使って残置物の撤去を行い、その後リフォームしました。

残置物がある場合

]残置物がある物件を買う場合は契約書の特約や覚書などで「売主は引渡し後の残置物の所有権を放棄する事とする」などと記載し残置物の所有権を放棄してもらうようにしましょう!所有権を放棄してもらわないで残置物を撤去した場合、後々トラブルになる可能性があるので注意が必要です。

物件のリフォーム

東京の一戸建て東京都八王子市の建物は古かったこともあり砂壁や繊維壁の部屋がありました。

繊維壁や砂壁のリフォーム方法は複数の方法があり業者の場合は捨て板を打ち、上から壁紙を貼る場合が多いのですが費用がそれなりにかかるのでこの物件では壁紙はDIYリフォームで施工することにしました(業者だと6畳で6〜10万円程度です)。

DIYで繊維壁や砂壁を施工する場合、まずシーラーで下地を固め、固まった後パテ処理をし、パテが固まった後に壁紙を貼っていくので最低でも3日かかります。2部屋だけだったので4日間泊まり込みでリフォームと小修繕を行い、残りは業者に全て任せました。

客付け

リフォーム後、客付けを行い、こちらの物件は2ヶ月くらいで客付けできました。個人的には東京の割には思ったよりも客付けが早くなく、時期のせいかもしれませんが意外と地方の一戸建ての方が客付けまでの期間が短いケースが多いように感じます。

投資用一戸建てまとめ

東京の物件ということもあり利回りはそこまで高くはありませんが資産価値があるので将来的には建物を解体して土地として売却してもいいですし、そのまま実需向けに売却しても利益が出せると思います。今回の記事が東京都の一戸建て不動産投資の参考になりましたら幸いです。

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