こんにちは百年投資家です。今回は先月に続き今月購入した鉄骨造の一戸建てについて記載していきたいと思います。
先月購入した物件はオーナーチェンジの木造一戸建てでしたが今月は鉄骨造の空き家を購入しました。2020年は3件購入を目標としていましたが、新型コロナによる想定外の金融緩和・財政政策によって買いにくい局面が続き、結果としては2件購入で終了となりそうです。
11棟目の鉄骨造の一戸建て詳細
画像は百年投資家が投資用に購入した物件です。これまでに一戸建てとアパートを合わせて11棟購入し、区分所有マンションを4戸購入しましたが、区分所有マンションは全て売却してしまったので現在は一戸建てとアパートが残っているのみです。
物件の詳細は下記のようになっており、投資金額が安いとともに商業物件などと比べると毎月の維持費(固定資産税・都市計画税・火災保険料・諸経費)が安いため、負けにくい投資と言えます。
| 建物 | 60㎡程度 |
| 土地 | 60㎡程度 |
| 駐車場 | 無し(近隣空き有り) |
| 物件価格 | 300万円未満 |
| 固定資産税 | 2万円未満/年 |
| 火災保険料 | 1万円未満/年 |
| 想定賃料 | 4.8〜5万円程度/月 |
| 内装・外壁 | 前所有者のリフォーム済み |
物件購入前の手続き(火災保険への加入)
物件購入前にやることとしては火災保険の加入があります。百年投資家の場合、初期の頃は下記のような一括査定サイトを利用して火災保険へ加入していましたが、物件数が多くなってきてからは面倒くさくなってしまったので、いつも使っている保険会社に依頼しています(物件数が少ない方や現在の火災保険に不満がある方にはオススメです)。
火災保険の詳細は下記の通りです。満額で400万円となっていますが「火災」「風災」「水災」「汚損破損」「地震」など全てをヘッジした保険内容となっています。また、大家が必ず入った方がいい施設賠償責任保険にも加入しています。
| 保険金額 | 400万円 |
| 期間 | 10年間 |
| 保険料 | 8万円程度 |
| 保険料/年 | 0.8万円程度 |
火災保険料が安い
鉄骨造(軽量鉄骨・重量鉄骨)の物件は木造物件と比べると火災保険料が3〜4割程度安くなっています。今回購入した鉄骨造の一戸建ては1970年代に作られた旧耐震物件ですが火災保険上、T構造になるため、保険料はかなり安いです。
物件購入後の手続き(リフォーム・客付)
今後の予定としてはリフォームを2020年中に行い、その後、いつも使っている仲介業者で客付を行っていく予定です(可能ならば2021年3月くらいまでに客付したい)。
地方の一戸建て物件はこれまで、実質的な価値と比べると極端に安い局面が続いていましたが、最近は新型コロナウイルスを契機に物件価格の上昇が続いています。
外部環境を考えると売却によって大きなキャピタルゲインを得ても良いと思うのですが、税金が膨大な額になりますし、売却後の現金の使い道が全くありません。
そのため、今後も売却は検討せず、士業や不動産業者ネットワークをフルに活用し、良い物件を購入していきたいと思います。今回の記事が不動産投資の参考になりましたら幸いです。