羊さん(左)

今日は先生が5年前に買った埼玉県さいたま市の投資用マンションについて解説するよ!

フクロウ君(右)

こんなに具体的に解説してくれるなんて勉強になるな〜僕も貯金ができたら投資用のマンションを買ってみたいな〜!

先生(左)

今回は私が2011年に買った埼玉県の投資用マンションについてどのような意思決定や調査を行い購入に至ったかを詳しく解説したいと思います!

埼玉県で不動産投資用のマンションを購入

埼玉県の女子

私は区分所有マンションと一戸建ての投資をメインで行っており、今回の埼玉のマンションは私が初めて買った区分所有メンションです。

一戸建てやアパートなどだと土地値から積算価格を出して指値(値段交渉)を入れることが多いのですが今回は積算価格が高く出てしまったので取引事例比較法を使い値段交渉しました。

先生(左)

地方では駅近だとしてもワンルームマンションは競争力が弱いため私はある程度広さがある物件を買います

埼玉県で買ったマンションの詳細

初めて買った投資用区分所有マンションは鉄骨造で所在地は埼玉県さいたま市、間取りは2DKで平米数は壁芯で40㎡強となっています。

川上物件ではなく400万円で市場(at home)に出ていた物件に指値(値切り交渉)を入れ330万円で買いました。エレベーターはついていないため月々のランニングコスト(管理費・修繕積立金)が10000円と安く、それなりにキャッシュが残る物件です。また、修繕積立金も500万円以上あり、直近に外装(外壁)の大規模修繕をした割にはキャッシュがあったのも購入の決め手でした!

駅からは徒歩10分程度と近いような遠いような立地でしたが十分客付けは可能だと判断しました。築年数は古く昭和56年(1981年)以降の物件ですが築30年以上経過した物件で法定耐用年数(重量鉄骨は34年)もほとんど残っていない物件です。

フクロウ君(右)

法定耐用年数がほとんど残っていない物件はメリットとデメリットがあるんだぞ〜


先生(左)

法定耐用年数がほとんど残っていない物件のメリットとしては短期で減価償却を行えるため、節税メリットがある点です。逆にデメリットとしては減価償却期間が短くなってしまい減価償却が終わった段階では課税上の利益がたくさん出てしまう点です

土地の値段など

路線価格
(画像引用元:全国地価マップより)

固定資産税路線価格は買った時点で11.5万円/㎡程度だったので1㎡あたりの市場価格の概算は11.5/0.7=16.5万円程度となります(その後、2017年にかけて値上がりしています)。

土地の持ち分が25㎡あったので持ち分の土地値は概算で16.5×25=412万円でした。人によってはマンション投資の場合、土地値は気にする必要が無いという方もいらっしゃいますが私の場合は様々な観点から評価額を出し、指値を決定するので土地値は算出するようにしています(この物件の場合、土地の実勢価格は路線価よりも高かったです)。

先生(左)

一般的に土地の市場価格は「相続税路線価/0.8]や「固定資産税路線価/0.7」で求めることができます!!今回は相続税路線価と固定資産税路線価がある地域でしたが固定資産税路線価のみしが無い地域もあります。なお、路線価は不動産鑑定士が鑑定評価しており一応の基準にはなりますが、地方では路線価よりも実勢価格が低く、都会では路線価よりも実勢価格が高いケースが多いです。

指値のポイント

今回の指値については積算価格で出してしまうと評価額が出てしまいますし、収益還元法でも指値の論理的根拠としては難しかったので取引事例比較法を使いました。

私の場合、レインズの取引データや業者への聞き込みで交渉の根拠になる取引値を集めることができたので、それらの取引値を参考数値として指値の論理的根拠として文章にまとめ先方へ提出させていただき無事指値が通りました(指値については特に根拠を出さずに入れる方もいますが個人的には「なぜその金額」なのか説明して指値を入れた方がいいと考えています)。

レインズを見れない場合もat homeやsuumoなどで売られている不動産の価格を参考にして文章にする方法や土地総合情報システム(http://www.land.mlit.go.jp/webland/)から取引値を検索する方法などがあります。

羊さん(右)

不動産の評価方法には取引事例比較方と積算価格法(原価法)と収益還元法があるんだって!ただ難しい内容だからまた次回にでも説明するね!

買付申込み後

指値の説明書と買付け申込書を不動産業者に渡し、4日後ぐらいに無事、指値が通ったと連絡をもらいました。ここからは下記のような日程で契約まで進みます。

  1. 契約日の決定

    売主と買主で契約を交わす日時を決定します。今回の埼玉の投資用マンションの場合は融資を使わなかったので契約書に融資特約はありませんでした。小さな金額の場合は初めの契約で全額の決済をしてしまう場合も多いのですが今回は1回で全額決済せずに手付金(30万円)支払い→残高決済という流れで取引を行いました。

  2. 売買契約

    2011年7月に売買契約を行いました。売買契約では手付金(30万円)を支払いました。契約書に貼る収入印紙と印鑑(買主は認印可)、現金を持参します。

  3. 残高決済

    残高の決済をします。一般的にはこの時、仲介手数料の支払いや固定資産税・管理費などの清算を行います。また、登記を行うので司法書士への手数料(登録免許税+司法書士への報酬)が必要になります。

  4. 登記完了

    司法書士へ登記を依頼し登記が完了したら一般書留などで登記識別情報通知書などが送られてきます。

    登記簿謄本(登記事項証明書)を一緒に付けてくれる司法書士と付けてくれない司法書士がいますが、ついていない場合は法務局などで登記事項証明書を取っておくと良いでしょう(不動産会社に募集してもらう時に使います)!登記も完了し自分の物件になりましたのでリフォームを行ったり客付けを開始したりできます。

先生(左)

私の場合は、登記手続きは自分で行いました。初めての方は登記を司法書士に行ってもらい、申請書などの書き方を少し教えて貰えば自分でも出来ると思います。融資特約については使わない方が指値が通りやすいです。売主や不動産会社の立場になればわかりますが確実に現金で買うことができる人は優遇してくれます。

投資用マンションまとめ

いかがだったでしょうか?この埼玉のマンションはその後、リフォームし、不動産会社を通して客付けを行い、無事購入後3ヶ月で入居者が決まりました。リフォームや客付けのコツについてはまた別の機会に書いていきたいと思います。今回の記事が不動産投資や投資用マンション購入の参考になりましたら幸いです。