こんにちは「百年投資家」です。今回は収益物件(区分所有マンション、一戸建て、アパート一棟、マンション一棟、事務所、店舗)売却時に売主が負担しなければならない登記手続きについて買いて行きたいと思います。所有権移転登記は買主負担で行いますがそれ以外の登記手続きについては一般的に売主負担で行います。
売主が負担しなければならない登記手続きとしては「住所変更登記」「氏名変更登記」「相続登記」「抵当権抹消登記」があります。これらの登記手続きは売主が行わなければならず、費用負担も売主に発生します。
住所変更登記
登記簿上、不動産の所有者については住所と氏名が登記されています。登記された住所や氏名は市区町村役場の記録(住民票など)が変更になったからといって自動的に変更されることはありません。
収益物件の購入時の住所と現在の住所が異なる場合は現在の住所への変更(更正)登記をする必要があります。これを行わなければ物件を売ることができないので必須の登記となります。住所変更登記は所有者が単独で申請することができ、住民票や戸籍謄本など住所、氏名の変更や誤りの経緯が確認できる書面を添付すれば登記を行うことができるので簡単です。
必要書類としては住所を移転した場合はその経緯が確認できる住民票の写しや戸籍の附票の写しなどを取得します(購入時から数回住所を移転している場合は戸籍の附票を取得しましょう)。
上記の登記原因証明情報(住民票、戸籍の附票など)と登記申請書を作成するだけで登記の変更(更正)が行えます。登録免許税は不動産1個につき1000円なので費用もほとんどかかりません。
氏名変更登記
結婚等で氏名が変更となっている場合、氏名変更登記が必要となります。手続き方法については住所変更登記と同様の方法で手続きを行います。
氏名変更登記の必要書類としては氏名の変更経緯が判る戸籍謄本等が必要となります。戸籍謄本で氏名の変更経緯を確認できない場合は上申書などの作成が必要となります。難易度が高い場合は司法書士等の専門家へ依頼すると良いでしょう！登録免許税は1不動産1000円となります。
相続登記
また、アパートなどの収益物件を売る場合に登記上の名義が親の名義になっていることはよくあることです。しかし、このままだと物件を売ることはできません。名義を自身の名義に変更しその後、売却をする必要があります。
相続登記は「遺産分割協議に基づく相続登記」「法定相続分に基づく相続登記」「遺言に基づく相続登記」の3種類があり、手数料や登録免許税等は不動産価格、司法書士報酬によって異なります。
名義変更の方法としては遺言がある場合とない場合で大きく異なります。ただ、一般的に相続登記をしていない物件は遺言はなく遺産分割協議での登記になる場合が殆どです。この場合、下記の資料を用意し相続登記を行います。
- 相続人の出生から死亡までの除籍 改正原戸籍 戸籍謄本
- 相続人全員の戸籍謄本
- 被相続人の住民票(除票)の写し
- 遺産分割協議書
- 相続人全員の印鑑登録証明書
- 不動産を取得する相続人の住民票
- 固定資産評価証明書(納税通知書)
- 原本還付をする場合は相続関係説明図
かなり多岐にわたる資料なため、ご自身で出来ない場合は司法書士や行政書士に依頼すると良いでしょう(行政書士は相続登記はできませんが登記以外の資料収集や分割協議書、関係説明図の作成は行なえます)！
相続登記自体は資料さえ揃っていれば難しくはなく下記のような登記申請書を1通作るだけで登記を行うことができます。
登 記 申 請 書
登記の目的 所有権移転
原 因 平成●●年●月●●日 相続
相 続 人 (被相続人 ●●) 東京都東京区一丁目1番1号 百年投資家
添付情報 登記原因証明情報 住所証明情報
平成●●年●●月 日申請 ●●法務局 御中
課税価格 金●●円
登録免許税 金●●円
不動産の表示
不動産番号 ●●●●
不動産番号 ●●●● この価格 金●●円
相続登記の登録免許税の計算式は土地、建物ともに下記のような計算式となります。
「課税価格×0.4%(1000分の4)」
課税価格とは固定資産評価証明書に記載された固定資産の価格のうち1000円未満を切り捨てた金額のことです。固定資産の価格が1000円に満たない時は、課税価格は1000円となります。
また登録免許税は100円未満の金額を切り捨てます。算出した金額が1000円に満たない時は登録免許税は1000円となります。
前面道路(私道)などを共有で持っている場合に多いのが持分です。持分の場合は、不動産全体の固定資産の価格に持分割合を掛けます。出てきた金額のうち1000円未満を切り捨てた金額が課税価格となります。
なお、道路(地目が公衆用道路)の場合の登録免許税は一般的に『近傍宅地の1㎡×公衆用道路の面積×0.3=課税価格』となります。
土地の地目が公衆用道路となっていて固定資産税が非課税となっていても登記の際の登録免許税は非課税となりませんの注意しましょう！
収益物件を売る場合はまずはご自身(相続人)に名義を変更する必要があります。滅多にないことですが地主の方などの場合、数代前のご先祖様の名義になったままの土地が見つかる場合があります。
このような場合は数次相続を行い登記移転を行うことで登記を移転します。数次相続などが絡む場合は難易度が上がるので司法書士や行政書士に依頼した方が良いでしょう！
抵当権抹消登記
金融機関などで不動産を担保に借入をした場合、登記簿の乙区に抵当権(根抵当権)設定登記がなされます。その後、借入金を完済したときや設定されている抵当権が解除されたときは、抵当権抹消登記を法務局に申請する必要があります。
不動産の売買時には抵当権を抹消する必要があるため司法書士等により抵当権抹消登記が行われます。
登録免許税は不動産1個につき1000円、司法書士報酬は10000円程度の場合が多いです。
売り主が負担する登記手続きまとめ
相続した収益物件や以前の住所で購入した収益物件を売る場合、上記のような登記手続きを負担する必要があります。相続による所有権移転登記(相続登記)などは物件の売却前に終わらせておいたほうが売却手続きをスムーズに行うことができます。
一方、住所変更登記や氏名変更登記は「売買による所有権移転登記」と同時に行うので事前に手続きをする必要はなく、不動産売却時に司法書士に依頼すれば変更登記を行ってくれます。今回の記事が不動産売却手続きの参考になりましたら幸いです。
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