43条但し書き道路や不適合接道物件の投資法

こんにちは今回は不動産投資において必要な知識である道路の種類について書いて行きたいと思います。特に一戸建て投資やアパート・マンション一棟投資、土地を買って新築物件を建設する時には接道義務や道路の種類(43条但し書き道路、2項道路、位置指定道路など)が大変重要となります。早速道路について見て行きたいと思います。

道路の種類

道路の種類の調べ方については前回書かせて頂いた道路種別図とはで掲載しています。建築基準法上の道路とは幅4m以上の道のうち「都市計画法や道路法等による道路」「私道で特定行政庁の位置指定をうけたもの」と定められています(建築基準法42条)。これ以外は建築基準法上の道路ではなく基本的には再建築等ができません。

幅員が4m以上ある公道に面していれば不動産投資を行う上でも全く問題がないのですが高利回りの物件を買おうと考えた場合、どうしても2項道路や43条但し書き道路など、道路に少し問題のある物件になってしまう事が多いです。

今回はよく問題となる43条但し書き道路について見て行きたいと思います(2項道路、位置指定道路については別の記事で書いて行きたいと思います)。

43条但し書き道路

43条但し書き道路のみに接道している場合、基本的には再建築やアパート、マンション、一戸建て等の建築ができません。

ただし、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては接道義務の適用除外となり建築が認められます。

ただ、この43条１項但し書き許可申請については「道路の所有者、借地権及び地上権を有する者の承諾書及び一覧表」や「セットバック必要者の同意書及び一覧表」の他、様々な書類が必要となり、行政書士などの専門家に任せない限り事実上、土地の再活用は困難です。

さらに、お上への上納金として許可手数料33,000円の費用がかかり、土地を購入する場合、ローンの審査も通りにくく評価額が低い事が多いです。しかし、43条但し書き道路にはこのような側面がある事から公道の接している一般的な土地に比べ安く売りに出されています。購入時はしっかり値切って購入しましょう！

43条但し書き・不適合接道物件の投資法

43条但し書き道路に接した土地の投資方法としては地上げをして化けさせる方法があります。43以外にも接道義務を満たしていない土地で使える方法です。

古い物件だとAにはおばあちゃんが一人で住んでいたりします。Bを購入していた時に挨拶に行きお茶をごちそうになって、マッタリ話をしていれば仲良くなれます。

また、物件Bの購入時は再建築を基本的にはできませんがリフォーム等をするはできます。賃貸にかしてインカムゲインを獲得しながら物件Aと気長に交渉すると話がまとまる事があります(Aは適正価格で購入します)。

投資法まとめ

接道義務の満たされていない土地の投資は知識的に乏しいうちはオススメしません。ある程度、法律面や交渉面での知識を得てきたらこのような投資法を実践してみるのも醍醐味があると思います。

考え方１つでいままで投資対象から外れていた土地や建物も価値あるものに見えてくるのではないでしょうか!?今回の記事が不動産投資をする上での参考となりましたら幸いです。