不動産投資のインカムゲインとキャピタルゲイン

不動産投資におけるメリットとしてはインカムゲインとキャピタルゲインがあります。現在、日本の不動産市場は世界的に見ても高利回りで運用する事が可能です。新興国のASEAN諸国や中国等では表面利回り2-5%程度の不動産が殆んどです。

日本の場合、地方に行けば表面利回り20%を超える不動産も2015年現在でもまだまだあります。今回は不動産投資においてのリターンであるインカムゲインとキャピタルゲインについて書いて行きたいと思います。

インカムゲインとは

インカムゲイン(income gain)とは不動産投資においては家賃収入の事を指します。インカムゲインを得る為には基本的には不動産を購入しなければなりません(購入以外にも転貸借を利用して家賃収入を得る方法もあります。一種の裁定取引です)。

不動産投資における最大のメリットはこのインカムゲインで東京や埼玉、神奈川、千葉等の都心部でも表面利回り10-15%、地方ですと15-20%程度の表面利回りで運用する事ができます。

上記の具体例のようにインカムゲインの高い投資案件はリスクが低いです。その反面一般的にインカムゲインの高い資産は元本毀損リスク(キャピタルロス)の確率が高くなります。

キャピタルゲインとは

キャピタルゲイン(capital gain)とは資産の値上がりによる売却益のことです。デフレ時代を経験してきた方々にとっては資産の値上がりなんてあるのだろうか？と思う方も多くいらっしゃると思います。

しかし、不動産は相対取引で売買されるものであり、市場の歪みが大きいです。そのため、市場価格にくらべ安く購入できた時等はキャピタルゲインが発生しやすくなります。

また、後で書かせて頂きますが減価償却費(depreciation)というものがあります。海外や国内の株等を購入している方、事業経営をしている方等にとってはなじみ深い言葉ですが公務員や会社員ですと知らない方も多いかもしれません。この減価償却費によって建物価格の簿価が減価し、売却益が出る(出てしまう)場合があります。これも一種のキャピタルゲインと言うことになります。

まとめ

今回は百年投資家の入門編としてインカムゲインとキャピタルゲインについてまとめさせて頂きました。素人さんの作ったサイト等ではキャピタルロスの発生等については言及していないかもしれません。

キャピタルロスが発生した場合、最終的な利回りは大きく低下してしまいます。不動産投資において重要なのは高利回りの不動産でキャピタルロスの殆ど発生しない(もしくはキャピタルゲインの発生する)不動産を購入する事です。

言葉で言うと簡単ですがその為には各種法令知識から投資の知識、リフォームの知識、コミュニケーション能力、税法の知識、都市計画法の知識などあらゆる知識をつけて行く事が必要となります！