栃木県の2DKのアパートのリフォーム完了

こんにちは「百年投資家」です。今回は何度か取り上げているアパートのリフォームについて記載していきたいと思います。この部屋は約1.5ヶ月程度前にリフォームが完了し既に入居者が入居しています。

黒のオイルステインと石目調の壁紙

個人的に組み合わせで良かったと思ったのが石目調のクロス(壁紙)と黒のオイルステインです。木部は部分的にサンダーをかけた後、オイルステインで全て塗装し、その後、壁紙を張り替えました。

手順を間違えると大変でクロスを張り替えた後のオイルステイン塗装は養生の手間がかかるのでおすすめしません。また、新しいアパートや一戸建ての場合は木部も綺麗なのでオイルステイン塗装はしないでいいでしょう！

アクセントクロスは量産クロスを使い、シックなグレーに仕上げました。この地域は学生が少なく、入居者は30代から70代程度を想定していたのであまり派手すぎる色は使わず、落ち着いた色合いに仕上げてみました。

アパートのトイレのリフォーム

 

トイレは左のような状態から右のような状態にリフォームしました。古いプリント板が使われているトイレの場合、クロスを貼る手順としてはシーラー、パテ処理をして穴を埋めた後、クロスを貼っていきます。

クロスの種類によってはパテ処理しないで貼ることも出来ますが、パテ処理したほうが出来上がりの状態はいいです。

業者による費用は私が見積もった限りでは1580円/㎡と1080円/㎡だったので相場としては1100円〜1600円/㎡程度のようです。

この金額でできるのならば手間を考えると業者へ依頼したほうがいいでしょう！自分でDIYで行ってもシーラー+パテ処理は結構時間がかかりますし、材料費がかかります。

壁をやった後、CF(クッションフロア)を貼り、最後にボールタップとゴムフロートを交換して終わりです。初めの方で買っていた投資物件ではボールタップやゴムフロートはめんどくさいし手順がわからないので交換しなかったのですが入居後直すと費用がかさむので最近では入居前の段階で新品に入れ替えておきます。

 

費用はボールタップが2000-3000円、ゴムフロートが800円程度なのでたいした費用ではありません。モンキーレンチかプライヤーがあれば15分〜45分程度で出来ます。ちなみに某業者などに頼むと2万円〜の費用がかかってしまいますw

キッチン

キッチン(流し台)は交換すると廃棄抜きで4〜4.5万円、廃棄も入れると5万円程度の費用がかかってしまいます。

今回はダイノックシートがかなり安く手に入ったのでシートリメイクしてキッチン下の部分にCF(クッションフロア)を貼っておきました。これで十分綺麗な状態になりますし、材料費は実費で3000円程度だと思います。

ただ、欠点としてDIYで行うので時間がかかってしまいます。私の場合、ある程度慣れてきたことから4-6時間程度で完成させることが出来ますが、慣れていないともっと時間がかかるでしょう！

個人的には時間がかかってしまう場合や材料が安く手に入らなかった場合は新品に交換してしまったほうが費用対効果が高いと思います。

アパートのリフォームと不動産投資

中古物件を買っていく不動産投資では中古物件の内見をした時にどれくらいの費用でリフォームを行うことができるか概算金額を算出する必要がありますし、様々な知識が必要なため難易度が高いです。

土地値が高い地域では相対的に物件価格(建物価格)が安いので今の時期ならば新築投資のほうが費用対効果・時間対効果が高いかもしれません。

ただ、新築投資ではアパートにしろマンションにしろ立地の選定で成功率が大きく変わるので立地選び・価格交渉には十分な時間を使ったほうがいいでしょう！今回の記事が不動産投資やアパートリフォームの参考になりましたら幸いです。