空室率と平均賃料

不動産賃貸業では貸手側の供給量と借手側の需要量のバランスによって賃料相場が左右されます。そのため、以下のような指標によって市場動向を把握する必要があります。

空室率

空室率は「賃貸総面積に占める空室面積の割合の事であり総需要と総供給の動向により決まります。

少し古いデータですが、東京23区におけるオフィスビルの新規需要は2003年度から2007年度の間は供給量を上回っており、空室率も2007年度までは減少傾向にありました。しかしながら、空室率は急激な景気悪化を受けて2008年度から増加し始め、2012年度は2002年度以降の水準となりました。その後、現在ではアベノミクスの影響もあり空室率は減少傾向にあります。

平均賃料

不動産賃貸業における重要なマーケット指標として、空室率と並んで重要視されるのが平均賃料です。

オフィス賃料はエリア全体の平均賃料だけではなく、競合物件との比較によって設定されます。競合物件との比較は成約時期や立地条件、設備水準等様々な観点から比較する必要がありますが、類似性の高い物件はそれほど多くありません。

また、複数年契約を基本とするオフィス賃料は短期的な変動は無く、景気動向に対して遅効関係にあります。具体的に東京主地区の平均賃料の推移を見ると、2002年度から2007年度にかけて空室率が減少したため、2年遅れの2004年度から2008年度にかけて平均賃料は上昇しています。

その後、2008年度から2011年度の平均賃料は2007年度からの空室率の増加を受けて下落傾向にあります。

まとめ

表記は代表的な不動産投資における指標です。この他にも様々な指標が各種機関から発表されています。このような指標を見ながら不動産投資を行う地域を厳選して行きインカムゲイン、キャピタルゲインの狙える不動産を購入して行く事が不動産賃貸業を続けて行くコツの１つです！

今回の記事が不動産投資をする上での参考となりましたら幸いです。今後とも「百年投資家」をよろしくお願いいたします。