古いエアコンがある場合の特約

こんにちは【百年投資家】です。今回は古いエアコンがある不動産(一戸建て、区分所有マンション、アパートなど)を賃貸する場合に加えておきたい特約について書いていきたいと思います。

一般的に不動産の仲介会社は大家(家主)側から特約事項を言わない限り形式的な賃貸借契約書で契約を進めてしまいます。一般的な形式で賃貸借契約を結んでしまうとエアコンなどの修繕義務は家主側に発生してしまい、賃料の安い物件の場合、突発的な修繕費用が発生するなど大きなリスクとなります

物件の家賃やエアコンの状態にもよりますがエアコンについても特約を使い修繕義務を免れることができます。

一般的にエアコンの交換は一番安いものでも5万円程度の出費がかかり、賃料の安い物件では大きな負担となります。

修繕義務を免れる方法

大家側のエアコン修繕義務を免れる方法としては「物件の設備でない」とする方法と「賃貸借契約時に所有権を移転する」方法があります。

どちらも特約として賃貸借契約書に盛り込む事で大家側の修繕義務を無効にすることができますが借主に修繕義務が発生するわけではありませんので注意が必要です(借主は自らの判断によって修繕や取り替えをしても良いし、しなくても良いことになります)。

また、入居者が退去する時にエアコンを持って行ってしまっても貸主は文句を言うことができません(そのため、新品のエアコンや高価なエアコンについては設備とした方がいいでしょう！！)。

だだし、エアコンの修繕をしないため入居者が出て行ってしまっては本末転倒なので入居者からエアコンの交換について要望があった場合、交換するのも一つの手だと思います。

賃貸借契約書に記載する特約の書き方としては下記のような形で記載すると良いでしょう！

エアコンの修繕義務を無効にする特約

本物件に設置してあるエアコン、物置は本物件の設備ではないことを甲(貸主)、乙(借主)は確認し本件エアコン、物置について乙は無償で使用できるが、甲は交換修繕の義務を負わないものとする。

今回の記事が不動産投資をする上での参考となりましたら幸いです。今後とも「百年投資家」をよろしくお願いいたします。