失敗しないマンション投資

こんにちは「百年投資家」です。今回は不動産投資で失敗しないための投資手法について書いていきたいと思います。

現在、不動産投資の世界だけでも、一棟RCマンション投資、区分所有マンション投資、築古物件投資、新築物件投資、地方分散投資、一戸建投資、シェアハウス投資など様々な投資法があります。

私は以前、お会いした方やメールなどで「どのような投資手法が良いか？」「区分投資は儲かるのか？」「不動産投資は今から初めても大丈夫か？」など様々な質問を受けてきましたが、私はどのような投資方法でも入り口を間違わなければ儲ける事はできると考えております。

他の投資やビジネスでも同じ事が言えるのですが、殆どの投資では“入り口を間違えなければ失敗しない！入り口を間違えれば失敗する”という法則が成り立ちます。

入り口とは不動産投資、株式投資、ネットショップでの購入(仕入)時の事です。この”購入”を行う時に出口を考えて買える人と買えない人とで成功者と敗者が決まると行っても過言ではありません。今回は失敗しない不動産購入術について書いて行きたいと思います。

1.不動産投資とは

不動産投資と一言に行ってもバブル時代に流行った手法であるキャピタルゲインを得る方法とインカムゲインを得る方法があります。

今日では殆ど値上がり益を得る事ができなくなって来た事からインカムゲイン(家賃収入)を得る手法、つまり不動産賃貸業を行う事を不動産投資と呼ぶ事が一般的です。

ただ、インカムゲインを狙ったとしてもキャピタルゲインを狙ったとしても不動産購入を間違えたらなかなか勝つ事はできません。では不動産投資で勝つ為にはどのような物件を買ったらいいのでしょう？続いては勝てる物件の特徴について見て行きたいと思います。

2.買っていい物件と買ってはダメな物件

買っていい物件、買ってダメな物件というのは結局は売却後、初めて判る事かもしれません。

ただ、ここでは買う前に可能な限り出口を模索しやすい勝てる物件の特徴について書いて行きたいと思います。当たり前の事ですが、買ってはダメな物件を買ってしまうと賃貸や売却時に非常に苦労します。

一棟RCマンション〜シェアハウス物件まですべての具体例を挙げながら説明できれば良いのですが、今回は私が初めて買った収益物件である地方＋区分所有マンション投資について見て行きたいと思います。

2-1.市場調査

まずは市場調査についてです。ここでは具体的にsuumoの物件を見ながら説明して行きたいと思います。

suumoなどのポータルサイトに記載している物件でも任意売却物件などが含まれている事や大手が狙わない物件ですと利益を出す事はそこまで難しくありません。

2-1-1.スーモにアクセスします

(画像引用元:スーモ)

2-1-2.通勤通学時間から探すをクリックします

今回は通勤通学時間から探してみます。このとき自分が投資しようと考えている物件に入居してくださるお客様のペルソナを想像してみると良い物件を見つけやすいです。

例えば大学に近い立地ならば他県からきた新入生を氏名、年齢、趣味なども含めて箇条書きでも良いので想定してみましょう。

“ペルソナとは” 「ペルソナ」という言葉は、元来古典劇において役者が用いた「仮面」のことだが、心理学者のユングが「人間の外的側面」の概念をペルソナと呼んだことか ら、マーケティングにおいては、「企業が提供する製品・サービスにとって、もっとも重要で象徴的なユーザーモデル」の意味で使われている。 氏名、年齢、性別、居住地、職業、勤務先、年収、家族構成といった定量的なデータだけではなく、その人の生い立ちから現在までの様子、身体的特徴、性格的 特徴、人生のゴール、ライフスタイル、価値観、趣味嗜好、消費行動や情報収集行動などの定性的データを含めて、あたかも実在するかのような人物像を設定す るが、更にイメージを明確にするために顔写真などが用いられる場合もある。

今回は大宮から電車で0-20分の地域で探してみたいと思います。大学の近く以外に企業が多く集まる地域や大きなショッピングモールの近くの地域などは賃貸の需要が多いのでオススメできます。

2-1-3.検索結果から出て来た物件を調査します。

大宮から20以内というと東京よりですと浦和辺りまで、群馬よりですと鴻巣辺りまでだと思います。

より地方という事で群馬よりの地域の具体例を挙げて行きたいと思います。具体的な駅名で言うと宮原はしまむらの本社や大学があり、それらに勤務、通学する方、向けの物件は需要が大きそうです。

上尾ですと大きな病院もあり高齢者向けの賃貸は需要がありそうですし、駅から遠い物件でも大きなショッピングモール(アリオ)がある地域がありその近くですとファミリー向けやDINKSなど向けの需要は大きいと思います。

最低でもこれくらいはお客様のターゲット層を想定する事が重要です。ファミリー向けの地域でワンルームを買っても絶対に失敗します！！今回、見た限りでは以下の物件が投資としてはいい物件だと思いました。

微妙〜と思った方も多いのではないでしょうか？もちろん地域によって最適な物件というのは異なります。詳細につきましては2-2.良い投資物件の特徴で見て行きたいと思います。

2-2.良い投資物件の特徴

良い投資物件とは投資手法によって異なります。例えばRC一棟を買う場合は融資が受けやすく返済期限が長い物件が良い投資物件となります。

一戸建て、地方、区分さらに地域によって良い物件は異なりますので一概に良い物件という物を定義するのは難しいです。

私が区分所有マンション投資で地域に関わらず狙っている物件の特徴としてはズバリ”エレベーターがついていないRCマンション“です。

エレベーターって高いんですよ！メンテナンスコストが！！エレベータのメンテナンスコスト(ランニングコスト)はマンション投資、購入系の本にも載っていますし、管理費や修繕積立金をエレベーター付きのマンションとエレベーター付きではないマンションを比べれば一目瞭然です。

結局はランニングコストが低い方が利益が残り、実質利回り(NOI利回り)が高くなるので、物件売却時にも高値で売る事ができます。投資では表面利回りよりもランニングコストがかかりにくい実質利回りの高い物件を選択する事がコツです。

先ほどの物件について見てみましょう！この物件はRCの3階建てです。5階建て程度まではエレベーターがつかない物件が多いですが、5階は賃貸需要が一気に少なくなります。この物件は3/3階ですのでオススメです。

その他に駐車場がついていて駐車場の収入が管理組合の収入になっている物件は管理費や修繕積立金が安くても管理が行き届いている事が多いです。

文字ベースでは、すべてを記載するのは無理ですが、良い物件には良い物件なりの特徴がありますのでまずは沢山の物件を見てみる事と、最初から大きな勝負をするのではなく数百万円の負けても復帰できる投資から始める事がコツだと思います

。ご自身が賃貸で不動産を借りた時の事を思い出しながら物件の条件を考えて行くと良い物件が具体化できると思います。

3.投資物件の評価方法

つづいては購入時に必ず検討しなければならない不動産の評価方法について書いて行きたいと思います。

良い物件を購入するには原価法、収益還元法を使い積算価格が高く収益性が高い不動産を購入する事がコツです。

区分所有ですと土地は関係ないのではと思う方もいらっしゃるかもしれませんが売却時には持ち分割合の土地価格はその不動産の最低価格になる事も多いですし、立て替えや更地売却の場合には大きな意味を持つ事になるのでシッカリチェックしましょう！

3-1.原価法

原価法とは土地を「単価×面積」建物を「建物単価×面積×現存率(経年減価分を除いた現在の価値残存率)」で計算し両者を足し合わせて評価するものです。

可能だったら土地の持ち分割合のみの積算価格が売値以上の区分所有マンションを狙って投資して行きましょう！

概算の数字ならば路線価格や固定資産税評価額から算出する事ができますので投資をする前に絶対に調べてみましょう！

原価法については不動産鑑定士の入門テキストや入門書でも説明、紹介されていますので詳細については割愛させて頂きます。最低限の武装をした上で不動産投資をしないとなかなか成功はしません。

3-2.収益還元法

つづいては収益還元法です。正確なデータを出すには売却時や複利も含めて計算するDCFのNPV(net present value method)で求める必要があると思いますが、実際に売却時の値段を求めるのは不可能ですし、割引率(r)をどれくらいに設定するかも非常に難しく実務的にはあまり意味をなすものではありません。

ここでは非常に簡単な方法を紹介したいと思います。今回もsuumoに登場してもらいたいと思います。実際にはathomeでも楽待でも健美家でもポータルサイトならば何でもいいです(笑)

賃貸相場をチェック

賃貸相場をチェックしそこから不動産の利回りを計算します。驚く事ですがこれすらしないで不動産投資をしている方がいらっしゃいます。最低でもいいので相場をみてから不動産の購入を検討しましょう！今回の物件は鴻巣です。

ものすごいローカルですいません。。。前後の駅ですと北本と北鴻巣になります。私の場合はこちらも一緒にチェックし、賃貸市場の価格を算出します。その他の条件としては駅から15分以内で平米は30平米以上、マンションにチェックしました。すると以下のような検索結果が出てきます。

こちらは賃料が安い順に並べた物件の中で最も安い物件です。今回はこの最も賃料が安い物件を基準に利回りを出してみようと思います。

家賃相場は一般的に9月の人事異動の季節とか12~3月の新学期、転勤の季節とかは高めに設定しても入居者が決まりやすです。そのため年間を通して一定ではなく変動がみられます。賃料相場の推移についてはhomesなどポータルサイトで調べる事ができます。

• 賃料：4.2万円
• 年間賃料：50.4万円
• 地域稼働率：82.7%
• 物件価格：280万円
• 管理費修繕積立金：0.5万円
• 固定資産税(年間)：3万円(予想)
• 登録免許税：7万円(予想)
• 不動産取得税：8万円(予想)
• 仲介手数料：11万円(予想)

簡単な計算をする為に上記の数値だけ算出してみました。税金面は固定資産税評価額が手元に無いので予想ですし、仲介手数料も指値によっては変化します。以上の条件で簡易計算すると以下のようになります。

• 物件価格：306万円
• 想定年間収益：41.4万円
• 想定年間収益(稼働率加味)：34.2万円

さらに上記の条件から実質利回りを算出すると以下のようになります。

• 41.4÷306×100=13.52%(実質利回り)
• 34.2÷306×100=11.2%(稼働率加味実質利回り)

上記の数字は想定であり、リフォームの有無などによっても大きく数字が変わってきます。私の場合は物件を見に行く前に最低でもこれくらいの数字を算出した上で内見します。この数字をたたき台に指値を決めて行く事になります。

リフォーム相場はホームセンターや楽天、ヤフオクで水回りの設備や壁紙の原価を計算しそこに人件費を加味することで相場を算出する事ができます。詳細はどこかの機会にでも書きたいと思います。またリフォーム会社に相見積もりをとり相場観を養う事も必要です。

中古の場合は2000年代築だとしても実質利回り5%以上出ていない物件は絶対に買わない方が良いです。実質利回り5%程度ならばREITを買った方が流動性や手間を考えるとずっと良い投資対象だと思います。

実際に購入を検討する段階ではリフォームコストを含め詳細に計算を行い1980年代の物件では実質利回り15%以上、1990年代の物件では実質利回り10%以上、2000年代の物件では実質利回り8%以上を目処に指値を指して値引き交渉をして行く事になります。

REIT（リート）とは、Real Estate Investment Trust（不動産投資信託）の略称で、投資家から資金を集めて不動産を運用して得た賃料収入等を元に投資家に分配する金融商品です。 米国で1960年代に誕生し、1990年代に急速に拡大しました。 日本においては、2000年11月「投資信託及び投資法人に関する法律」の改正により、2001年9月に市場が創設されました。仕組みがアメリカの REITと異なる点もあるため、J-REIT（ジェイ・リート）と言われています。マネックス証券などの証券会社を通して購入する事ができます。

以上簡単ではありますが収益還元法の説明になります。続いては取引事例比較法です。

3-3.取引事例比較法

取引事例比較法は大抵の不動産会社がレインズなどの売買データを参考に売却時の値段を決めるのに使われています。首都圏で売買数が多い地域ですと有効に機能しますが、売買数が少ない地域ですとあまり機能しません。

その辺が判っていないで使っている大手不動産会社も多いので売却時には注意が必要です。購入時にはあまり使う手法ではありませんが、簡単に説明しておきたいと思います。

過去に実際にいくらで成約したかについては国土交通省の「土地総合情報システム」http://www.land.mlit.go.jp/webland/の「不動産取引価格」としてアンケート調査結果が記載されています。

また、特定の場所の成約事例を知りたい場合、athomeの「不動産業務総合支援サイト」もあります。さらに不動産流通機構が宅建業の会員向けに提供している「レインズ」でも成約事例を検索できます。

これらのサイトから類似の取引事例を検索し価格を決定して行く手法が取引事例比較法になります。

これら3種類の評価方法は購入時には最も評価額が安くなる物を基準に購入を検討し、売却時にはもっも売却値が高くなる物を基準に売却を検討するなど裁定取引に近い手法で使う事もできます。

不動産投資まとめ

おそらく5時間程集中して書かせて頂きました。いかがだったでしょうか？文章量としては6000字程度になります。今回の内容は基礎中の基礎で最低でもこれだけはやりましょうという物を記載させて頂きました。

これ以外にも不動産投資をやるならば契約書の知識や借地借家法、民法、都市計画法、建築基準法、交渉術、コンクリート、鉄骨、鉄筋、リフォームなど様々な知識や経験が必要になってきます。

投資用だとしても自己で住む用だとしても今回書かせて頂いた最低限の事は調べて不動産の購入をするようにしましょう！“入り口を間違えなければ失敗しない！入り口を間違えれば失敗する”次回は不動産投資の入り口に入った後の客付けやリフォームについて書かせて頂く予定です。

不動産を買ったは良いけどお客様がつかない、そんな悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか！？知識と経験に基づいた有益な情報を提供して行きたいと思いますので楽しみにして頂けたら幸いです。