アパート経営や土地活用で重要な2項道路と位置指定道路

こんにちは「百年投資家」です。今回は不動産投資において必要な知識である道路の種類(2項道路と位置指定道路)について書いて行きたいと思います。

一戸建て投資、アパート投資、マンション一棟投資などの土地活用や不動産投資を行う場合、接道義務や道路の種類(43条但し書き道路、2項道路、位置指定道路など)が大変重要となります。

不動産投資と2項道路

2項道路とは基準時現在、既に建築物が建ち並んでいた幅員4m未満の道路で、特定行政庁が指定したもの(公道、私道の別は問わない)とされており、2項道路あるいはみなし道路と言われています。

2項道路は現況幅員が4m未満であるため、建物の新築時や再建築時は道路の中心線から2mセットバックし幅員を確保する必要があります。

(画像引用元：http://www.plan-service.co.jp/sumai/douro.html)

セットバック部分には建物や塀などの建築ができず、建ぺい率や容積率を計算する際の建築対象面積にも参入されません。よって、セットバック部分の面積がどの程度になるのかは、その敷地を利用する上で大きな問題となります。

不動産投資においてはセットバック部分を加味して土地を購入する事が重要です。土地を購入する場合、セットバックが必要な点に言及し値引きしてもらえるか交渉してみるのが良いでしょう(指値については「投資用一戸建て収益物件を安く購入するための指値交渉術」「アパートを安く買うための指値交渉」などをご参照ください)。

2項道路と43条1項但し書き道路

43条但し書きとは建築基準法43条1条但し書きに記載がある道路の事で、原則は再建築できませんがお役所で審査して例外的に再建築や新築ができるものです。一般の道路(建築基準法42条)に接する土地に比べると3割〜7割程度の価値で取引されています(車社会の地域では価値が低く、東京などでは再建築できなくても価値が高いです)。

2項道路では再建築ができるため43条1項但し書き道路と異なり、2項道路に接しているからと言って土地の価値が殆どなくなってしまうと言う事はありません。ただ、幅員が小さいため車庫入れしにくいなどデメリットがあり、その分、価値が低くなる傾向があります。

位置指定道路と不動産投資

(画像引用元：http://blog.iglu.jp/2009/07/02/clone-house/)

位置指定道路とは私人が築造した私道で特定行政庁がその位置を指定したものです(建築基準法42条５号)。位置指定道路は原則として幅員が4m以上となっているはずですが中には4m未満のものもあります。

もし4m未満の場合、建物の建築や再建築に際して位置の復元が生じる可能性があるため、道路と敷地の境界線については慎重に確認する必要があります。

また、位置指定道路は建築基準法上の道路である為、建物の建築に関する問題はありませんが道路使用上問題が発生する事があります。

位置指定道路の問題

位置指定道路(私道)は、人の一般通行の用に供する必要があるため、公法上の道路としての反射的利益として通行の自由が認められているに過ぎません。車などによる通行や地中埋設管の工事などは通路の所有者全員の承諾が必要になります。そのため、私道部分を一人の人間が単独で所有していたり共有持分に大きな偏り等があると問題に発展する可能性があります。

位置指定道路の共有持分などについては下記のような登記事項証明書で確認をする事ができます。位置指定道路は一般的に建築上、問題のない道路なのでアパート投資や一戸建て投資など向いていると言えますが、共有持分が存在するか否かについてシッカリ確認する必要があります。